Podem os inquilinos arrendar o imóvel onde vivem a outra pessoa?

Quer arrendar a casa na qual vive como inquilino e não sabe se o pode fazer? Fica a saber em que consiste o subarrendamento, quais os problemas que lhe estão inerentes e quais são os direitos do senhorio, do arrendatário e do subarrendatário.

O subarrendamento consiste no contrato através do qual o arrendatário celebra com um terceiro – o subarrendatário – que se obriga a proporcionar àquele o gozo temporário de um imóvel, conforme os artigos 1060.º, 1022.º, 1023.º e 1088.º, todos do Código Civil (CC). 

Ao contrário do contrato de arrendamento, o contrato de subarrendamento tem a especificidade de que a parte passiva na relação contratual, aquela que cede total ou parcialmente um direito, não ser o proprietário do imóvel. O que significa que a parte passiva no âmbito do contrato de subarrendamento é o arrendatário.

Neste sentido, o contrato de arrendamento celebrado em segundo lugar, isto é, o subcontrato, é diretamente dependente do contrato de arrendamento original – celebrado entre senhorio e arrendatário. 

Tipos de subarrendamento

Neste âmbito podem suscitar-se várias questões: o arrendatário precisa de autorização do senhorio para celebrar um contrato de subarrendamento? O senhorio pode opor-se à celebração de um contrato de subarrendamento? O subarrendatário responde perante o senhorio? Existe algum limite quanto ao valor da renda a pagar pelo subarrendatário?

Importa esclarecer que o subarrendamento pode ser total ou parcial. Fala-se em subarrendamento total, quando o arrendatário proporciona o gozo da totalidade do imóvel ao subarrendatário. Por outro lado, diz-se subarrendamento parcial o contrato em que o arrendatário apenas proporciona o gozo de uma parte do imóvel arrendado, ao subarrendatário.

Quanto ao valor da renda a pagar pelo subarrendatário, não deve ser superior ao devido pelo contrato de arrendamento original, acrescido de 20%, salvo se outra coisa tiver sido convencionada com o senhorio, nos termos do artigo 1062.º do CC.

Quanto a saber se o arrendatário pode celebrar um contrato de subarrendamento com um terceiro sem a autorização do senhorio, a resposta é negativa. Uma das obrigações do contrato de arrendamento consiste em não proporcionar o gozo da coisa arrendada a terceiro, nos termos da alínea f) do artigo 1038.º e do artigo 1088.º, ambos do CC.  

Porém, nada impede que o contrato de arrendamento preveja a possibilidade de o arrendatário subarrendar o imóvel, sem que seja necessário solicitar aquela autorização.

Pode também suceder que o contrato de arrendamento seja celebrado sem o conhecimento do senhorio e sem que o contrato de arrendamento o preveja. Nesta hipótese caso o senhorio venha posteriormente à celebração do subcontrato, ratificá-lo e reconhecer o subarrendatário como tal, o contrato produz os seus efeitos como se tivesse sido validamente celebrado, nos termos do n.º 2 do artigo 1088.º do CC.

Note-se que a autorização do senhorio, para que o arrendatário possa celebrar contratos de subarrendamento, deve ser sempre dada por escrito.

Após a celebração de um contrato de subarrendamento, o arrendatário está obrigado a comunicar a celebração do contrato e a identidade do subarrendatário ao senhorio, no prazo de 15 dias, nos termos da alínea g) do artigo 1038.º do CC. A cautela aconselha a que esta comunicação seja feita por escrito, na eventualidade de haver a necessidade de a utilizar como meio de prova.

E se o arrendatário subarrendar o imóvel sem avisar o senhorio? 

Chegados a este ponto, questiona-se o que pode o senhorio fazer se o arrendatário celebrar um contrato de subarrendamento com o subarrendatário sem disso lhe dar conhecimento, sem que exista uma autorização anterior? 

Para responder a esta pergunta há que ter em consideração, em primeiro lugar, que o contrato de subarrendamento está dependente do contrato de arrendamento originário, ou seja, se o contrato de arrendamento originário, por qualquer razão, deixar de produzir os seus efeitos, o contrato de subarrendamento deixa de produzir os seus, em relação terceiros, conforme o artigo 1089.º do CC. Em segundo lugar, que se o senhorio não autorizar, nem ratificar a celebração do contrato de subarrendamento, não reconhecendo o subarrendatário, o contrato de subarrendamento não lhe é oponível, nos termos do artigo 1061.º do CC.

Posto isto, e conforme já mencionámos em artigos anteriores, o contrato de arrendamento não afeta o direito de propriedade do imóvel, este continua a pertencer ao senhorio, independentemente da celebração destes contratos. Assim, um dos meios ao alcance do senhorio é desde logo a instauração de uma ação de reivindicação contra o subarrendatário, nos termos do n.º 1 do artigo 1311.º do CC.  

O senhorio poderá também resolver o contrato de arrendamento, na sequência de o arrendatário violar os seus deveres estatuídos nas alíneas g) e f) do artigo 1038.º do CC. E como o contrato de subarrendamento não seria eficaz contra o senhorio, o mesmo poderia resolvê-lo nos termos da alínea e) do n.º 2 do artigo 1083.º ex vi do artigo 1061.º, ambos do CC.

O senhorio, na eventualidade de um subarrendamento total, poderia ainda substituir-se ao arrendatário, para tal seria necessário que este o comunicasse através de uma notificação judicial avulsa, considerando-se resolvido o contrato de arrendamento original e passando o subarrendatário a arrendatário direto. Quer isto dizer que o arrendatário originário deixaria de ser considerado nestas relações contratuais, passando a existir apenas um contrato entre senhorio e subarrendatário (que passaria a assumir o papel de arrendatário), nos termos do n.º 1 do artigo 1090.º do CC.

Note-se que mesmo depois de terminado o contrato de arrendamento, se o senhorio receber uma renda do subarrendatário e lhe passar um recibo, o subarrendatário passa a ser havido como arrendatário direto, isto é, passa a ser considerado como arrendatário, nos termos do n.º 2 do artigo 1090.º do CC.

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