Obras em terraços e varandas de prédios para ganhar mais espaço – como proceder?

Ganhar em casa novas zonas de lazer ou trabalho tornou-se prioritário na pandemia, mas estas reformas precisam do acordo do condomínio e talvez de licença.

A pandemia reforçou a necessidade de ter mais espaço em casa, seja interior ou exterior. E neste sentido, fechar uma varanda para ganhar uma zona de escritório ou, pelo contrário, aproveitar um terraço do prédio podem ser soluções interessantes. Mas para avançar com este tipo de obras ou novos usos num edifício é preciso o acordo do condomínio e, por vezes, licença camarária. Explicamos o que está em causa, com fundamento jurídico. 

Um apartamento pode ter apenas um proprietário, mas o prédio em que este se insere pertence à pluralidade de condóminos que o habitam e partilham entre si os deveres e responsabilidades relativos aos espaços comuns. Assim, a fachada do prédio é um assunto que diz respeito a todos os condóminos e questões como “Posso fechar a marquise da varanda sem uma autorização?” ou “Um aparelho de ar condicionado pode ser colocado na fachada do prédio?” devem ser abordadas com cautela sob pena de serem infringidos os direitos dos demais condóminos.

Cada condómino tem, com a propriedade exclusiva da sua fração autónoma, um direito de compropriedade, necessário e permanente, sobre as partes comuns do edifício. Ou seja, todos os condóminos são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre as partes comuns – tais como telhados, terraços de cobertura, escadas, telhados, elevadores, instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, fachada do prédio, etc…

Constituem igualmente partes comuns do prédio os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio, prevendo expressamente a lei que se encontra especialmente vedada aos condóminos a prática de atos que possam prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício.

A jurisprudência tem entendido que a linha arquitetónica se reporta ao “conjunto dos elementos estruturais de construção que, integrados em unidade sistemática, lhe conferem a sua individualidade própria e específica” e o arranjo estético do edifício “ao conjunto de características visuais que conferem unidade sistemática ao conjunto”.

As obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício apenas poderão ser realizadas se para tal for obtida prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Assim, se as alterações que o condómino pretende efetuar não tiverem sido autorizadas, forem visíveis do exterior do prédio e estas modificações alterarem as características visuais do edifício, o condomínio poderá instaurar uma ação judicial com vista à demolição das obras efetuadas.

Numa decisão do tribunal da relação de Lisboa foi decidido que a construção de uma pérgola no terraço do prédio, quando todas as restantes frações desse piso foram fechadas com marquises, alterava o estilo próprio do edifício, destoando da sua traça geral, tendo o tribunal confirmado a decisão tomada na primeira instância de demolição de toda edificação.

Por fim, importa ainda salientar que as obras de urbanização e de reconstrução em que não haja preservação da fachada exigem uma licença camarária, pelo que se a construção de uma marquise modificar a fachada do prédio, esta obra carecerá de licença. Apenas se encontram dispensadas da obtenção de uma licença as obras de reconstrução em que haja a preservação da fechada, estando, contudo, estas obras sujeitas a um dever de comunicação prévia à Câmara Municipal onde se localiza o imóvel.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News. “Obras em terraços e varandas de prédios para ganhar mais espaço – como proceder?”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2021/03/08/46516-obras-em-terracos-e-varandas-de-predios-para-ganhar-mais-espaco-como-proceder


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