O arrendatário tem de autorizar visitas ao imóvel quando o senhorio o quer vender?

Imagine que vive numa casa arrendada e que o senhorio decide que a quer vender. Terá, enquanto inquilino, de autorizar o senhorio a permitir visitas ao imóvel? 

Em conflito estão dois interesses: por um lado os do arrendatário, no que concerne ao direito ao descanso e à reserva da vida familiar, e por outro lado os do senhorio, que pretende aumentar as suas chances de vender o imóvel ao permitir a visita a agências imobiliárias e a potenciais interessados.

Os contratos de arrendamento são ditados em grande medida pela vontade das partes, pelo que existe uma grande margem para que as mesmas definam os termos sobre os quais se vai reger a sua relação contratual.

Significa isto que as partes podem estabelecer no contrato de arrendamento a obrigação de o arrendatário permitir o acesso ao imóvel a agências imobiliárias e a terceiros eventualmente interessados na sua aquisição. Porém, esta cláusula deve ser redigida mediante critérios de razoabilidade, pois, em causa poderá estar o direito ao descanso e à reserva da vida familiar do arrendatário e dos seus familiares.

Caso aqueles direitos sejam afetados de forma desrazoável e desproporcional, a referida cláusula do contrato de arrendamento poderá ser considerada nula.

No entanto, diz-nos a prática que estas cláusulas contratuais não são comuns no ordenamento jurídico português, pelo que importa analisar o que acontece se o contrato de arrendamento nada disser a este respeito.

A resposta é tendencialmente negativa, o contrato de arrendamento para fins habitacionais implica a obrigação, para o senhorio, de proporcionar o gozo da coisa arrendada, isto é, o senhorio deverá disponibilizar o imóvel para que o arrendatário possa habitar no mesmo. Ora, se nada for estipulado em contrário, entende-se que o arrendatário poderá usufruir livremente do imóvel, nos termos contratados, portanto, tendo o direito de não ser importunado nem pelo senhorio nem por terceiros, salvo as situações expressamente previstas na lei.

Mas nem sempre é assim, caso o contrato de arrendamento se encontre na iminência de cessar, quer por acordo das partes, resolução, caducidade ou denúncia, o arrendatário está obrigado a facultar o acesso ao imóvel, durante os três meses anteriores à desocupação do imóvel, em horário a acordar com o senhorio, nos termos do n.º 3 do artigo 1081.º do CC. 

Caso as partes não cheguem a entendimento quanto ao horário em que as visitas ao imóvel devam acontecer, aplica-se a regra estatuída no n.º 4 do artigo 1081.º do CC, isto é, quanto às visitas marcadas para dias úteis, estas devem ocorrer entre as 17h30 e as 19h30, e aos fins de semana das 15h às 19h.

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