Definir as características do crédito – Parte 2 de 5

Como definir o valor do empréstimo?

Tendo em conta o seu orçamento mensal e a sua taxa de esforço, poderá então definir qual o montante que precisa de pedir emprestado para comprar casa.

Este irá variar bastante consoante o imóvel escolhido, mas é importante ter noção do valor que pode efetivamente pagar sem comprometer as suas finanças no longo prazo.

Determine um teto máximo e pense em quanto pretende (e pode) dar de entrada inicial. Quanto maior for o valor da entrada, menor será o montante do crédito que tem de solicitar ao banco.

Entrada inicial: um obstáculo a ultrapassar

Muitas vezes, a maior dificuldade que se tem para se conseguir um crédito à habitação é a entrada inicial que é exigida pelo banco, pois, na maioria dos casos as instituições não financiam a totalidade do valor da casa.

Ao garantir que a parte que contrai o crédito assume parte do valor do imóvel, o banco salvaguarda-se em caso de insolvência. Face à eventualidade de incumprimento, o banco fica com um imóvel com maior valorização face ao valor do financiamento e evita, assim, perdas maiores.

Outra razão que leva os bancos a exigirem esta entrada inicial prende-se com o facto de se assumir que o cliente se esforçará mais para não entrar em incumprimento e não perder o dinheiro que já deu à instituição financeira.

Quanto (e durante quanto tempo) precisa de poupar para comprar casa?

Nos dias de hoje, as instituições financeiras ainda têm alguma relutância em conceder 100% do financiamento de um crédito à habitação, muito em parte devido ao endividamento que ocorreu durante a última crise económica que abalou o país e, naturalmente, o sistema financeiro.

Consequentemente, a probabilidade de lhe ser exigida uma entrada inicial é bastante elevada, por isso convém ir poupando para que tenha este valor disponível quando decidir adquirir uma casa.

Proceda ainda a uma análise do mercado para perceber qual é o valor médio dos imóveis na zona em que pretende viver. Desta forma conseguirá fazer uma estimativa do montante da entrada inicial a pagar. Normalmente, as instituições bancárias financiam 80% do valor do imóvel.

Valor de compra, valor de avaliação e valor de financiamento

Existem três conceitos fundamentais a ter conta por quem pretende comprar casa, os quais terão grande impacto nas condições de crédito apresentadas pelas instituições bancárias:

  • Valor de Compra

Corresponde ao preço de compra do imóvel definido entre o comprador e o proprietário/mediador imobiliário.

  • Valor de Avaliação

Este valor é definido por um profissional credenciado pela CMVM, o qual está dependente da avaliação que este faz de critérios, entre muitos outros, como a data de construção e estado de conservação do imóvel, a localização e características da habitação.

  • Valor de Financiamento

Corresponde ao total de capital que será concedido pelo banco para aquisição do imóvel, o qual é estabelecido em função do valor de avaliação.

Avaliação da habitação

Este processo é essencial na compra de uma casa e é suportado pelo cliente. Em suma, a instituição financeira faz uma avaliação à habitação que pretende comprar para perceber quanto vale a mesma e, deste modo, decidir sobre a concessão de crédito à habitação.

A avaliação de um imóvel deve ser realizada por uma entidade especializada e, sendo feita pelo banco em questão, este cobra uma comissão de avaliação que é paga pelo comprador da casa.

O consumidor deverá realizar uma avaliação independente, uma vez que tem de dar um valor estimado da casa ao banco. Para tal, poderá recorrer a quatro avaliadores distintos:

  • Empresas especializadas ou técnicos por conta própria que façam a avaliação;
  • Alguns sites fazem uma avaliação estimada da habitação, de forma gratuita;
  • No Portal das Finanças encontra um avaliador por zona geográfica;
  • Alguns bancos dispõem de um serviço de avaliação de imóveis independente do financiamento que oferecem aos seus clientes.

O ideal será optar por uma empresa ou agente especializado para conseguir ter um relatório completo. No entanto, e uma vez que a avaliação de imóveis é obrigatória para bancos e realizada através dos bancos, poderá ser mais vantajoso ter uma estimativa gratuita. Assim, evita custos em duplicado.

Note que o Banco de Portugal recomenda que os relatórios de avaliação de uma habitação sejam entregues aos consumidores e não em exclusivo aos bancos.

Existe ainda a possibilidade de, no futuro, o comprador apenas pagar uma avaliação, que pode ser aceite por todas as instituições financeiras.

Pode haver lugar à avaliação de um imóvel em dois momentos distintos. Em primeiro lugar, é obrigatória para a concessão de um crédito à habitação. Em segundo lugar, se o consumidor vier a pretender transferir o seu empréstimo para outro banco terá de realizar uma nova avaliação.

Poderão ainda existir outras situações em que fará sentido realizar esta avaliação: é o caso dos processos de partilhas em heranças ou até quando se pretende vender a casa.

Normalmente, existe isenção da comissão de avaliação de imóveis quando o comprador opta por adquirir um imóvel do próprio banco. Por fim, saiba que existem alguns fatores que influenciam o valor de avaliação da casa, tais como:

  • Localização: desde o piso à vista que se tem da casa, à orientação solar e às acessibilidades;
  • Qualidade de construção;
  • Data da construção;
  • Estado de conservação: este fator só é tido em conta para casas usadas;
  • Tipologia e disposição do imóvel;
  • Terreno onde a casa está inserida;
  • Acabamentos e equipamentos disponíveis;
  • Facilidades da casa: tais como a existência de estacionamento, elevador, espaços verdes, piscina, entre outros;
  • Estado do mercado: ou seja, a oferta e procura atuais.

Quanto melhores forem os fatores acima mencionados, maior será o valor de avaliação da habitação.

Olhar para a taxa de esforço

Outro elemento a ter em conta é a sua taxa de esforço, que diz respeito à percentagem do rendimento total do agregado familiar que é destinada a pagar as prestações mensais dos empréstimos contraídos, desde crédito pessoal a crédito automóvel ou até cartões de crédito, por exemplo.

 

Como tal, deverá fazer o seguinte cálculo para chegar à sua taxa de esforço:

Taxa de esforço = encargos financeiros a dividir pelo rendimento líquido total do agregado x 100

 

Esta não deverá ser superior a um terço do rendimento total, ou seja, 33%. Este é o valor recomendado, embora os bancos possam compactuar com taxas de esforço mais elevadas – de 40%, por exemplo – uma vez que tudo depende da interligação de diversos fatores.

Porém, note que muito dificilmente uma instituição financeira aceitará uma taxa de esforço superior a 40%, dado que, no caso dos empréstimos com taxa variável, a oscilação da taxa de juro ao longo do prazo do crédito vai produzir modificações na taxa de esforço que poderão até inviabilizar o pagamento das prestações mensais.

Montante necessário e rácio Loan-To-Value (LTV)

O valor que é necessário para dar como entrada é, naturalmente, variável e depende do banco a que se vai pedir o empréstimo para a compra de casa. No entanto, o mercado está – para já – relativamente alinhado em relação a este ponto.

Geralmente, a entrada inicial pedida pela instituição de crédito varia entre os 15% e os 20% do valor de avaliação do imóvel. Ou seja, no caso de uma entrada inicial de 20% para uma casa que esteja avaliada em 100 mil euros, quem pede o empréstimo deve preparar-se para ter 20 mil euros de parte para dar de entrada.

Esta relação entre o preço da casa e o montante que o banco está disposto a emprestar encontra-se patente no chamado Loan-to-Value (LTV). Basicamente, o LTV é uma percentagem que estabelece o rácio entre o montante do financiamento cedido pelo banco e o valor de avaliação da habitação.

 

Podemos traduzi-lo pela seguinte fórmula:

Valor de financiamento a dividir pelo valor de avaliação X 100 = LTV

 

Mas há vantagens em optar por um rácio LTV da Avaliação reduzido? Sim. Quanto maior for a entrada inicial dada pelo cliente, menor o risco por parte da instituição financeira de incumprimento no futuro. E isso reflete-se, automaticamente, em termos do spread oferecido. Portanto, quanto menor for o rácio Loan-to-Value, maior a possibilidade de se conseguir uma prestação mensal mais reduzida – mas, para tal, tem de se estar preparado para dar uma entrada inicial maior.

 

Definir as características do crédito – Parte 3 de 5

O que precisa de saber para escolher a sua casa – Parte 1 de 5

 

Este conteúdo é uma reprodução do e-book “Guia Completo para Poupar na Compra de Casa – 2018” desenvolvido pelo ComparaJá.pt em parceria com o Imovirtual. Pode fazer o download do mesmo através do seguinte link: http://bit.ly/2wTkFwX

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