Contrato de compra e venda: a arma que protege compradores e vendedores de imóveis

Não sendo obrigatório e implicando custos, quem está prestes a fazer uma transação de um imóvel pode chegar a pensar em dispensar o estabelecimento de um CPCV (contrato de promessa compra e venda) entre as duas partes. Mas é algo que não se deve mesmo fazer.

É uma das figuras legais que antecedem a escritura de compra e venda e serve como garantia até à celebração do contrato definitivo, podendo evitar bastantes dissabores e perda de dinheiro. Mas é preciso respeitar algumas regras.

Um acordo deste tipo – e cuja minuta pode ser aqui consultada – tem força legal para garantir os direitos das partes contratantes, salvaguardando assim os indivíduos envolvidos no negócio até ao momento da escritura da compra e venda de um imóvel. 

Ao CPVC deverá ainda juntar-se a licença de utilização ou de construção. No caso da sua inexistência, deverá juntar-se a prova de que a mesma já foi solicitada à Câmara Municipal ou, caso não seja possível, proceder ao anexo de uma declaração que a substitua. 

Quando se deve fazer um CPCV e dar um sinal

É “oportuno fazer-se um CPCV quando se pretende firmar o negócio – afastando assim outros possíveis compradores -, quando o imóvel não dispõe de licença de utilização, quando a construção do imóvel não está concluída ou quando o comprador ainda se encontra a aguardar a aprovação do financiamento bancário, no caso de necessitar de um crédito habitação, para a compra do imóvel”. 

É muito comum existir um valor envolvido no contrato de promessa compra e venda, designado por “sinal”. Trata-se de uma quantia monetária, ou outro bem, acordada entre as partes, que o comprador entrega ao vendedor. O sinal é uma garantia do cumprimento do contrato-promessa, sendo também prova da seriedade da intenção contratual. 

A quantia dada como sinal varia, habitualmente entre os 10 e os 20% do bem que está a ser comercializado. 

O que acontece em caso de incumprimento

É possível perder-se dinheiro em caso de incumprimento de um CPCV. 

Se for o vendedor a não cumprir o contrato promessa de compra e venda, este terá que devolver ao comprador o dobro do valor do sinal (dinheiro entregue na data da assinatura do contrato promessa). Por outro lado, se o incumprimento do contrato for do lado do comprador, o vendedor pode ficar com o valor do sinal.  

“A parte que cumpriu pode também recorrer ao tribunal para pedir a execução específica do contrato, com a finalidade de conseguir uma sentença que permita o seu cumprimento coercivo”.

Para evitar perder dinheiro, deve assegurar-se previamente que se tem um perfil de cliente com potencial para a aprovação de um crédito habitação. No entanto, caso ambas as partes estejam de acordo, é possível adicionar uma cláusula que anule o contrato caso seja negado o crédito por parte do banco. Isto permite salvaguardar e reaver o dinheiro do sinal que o comprador entrega ao vendedor. 

As grandes vantagens de um CPCV 

Um contrato de promessa compra e venda tem inúmeras vantagens, tanto para o vendedor como para o comprador. Para além de formalizar rapidamente um documento vinculativo entre as duas partes, garante ainda:   

  • A formalização do negócio (compra/venda da casa) no prazo acordado.   
  • Uma segurança jurídica, em caso de atraso ou incumprimento do contrato;   
  • Caso o imóvel não disponha de licença de utilização;  
  • Quando a construção do imóvel não estiver concluída;  
  • Enquanto o comprador não tiver o montante necessário para a compra;  
  • O tempo enquanto o comprador estiver a aguardar a aprovação do financiamento bancário.  

Cuidados a ter na assinatura de um CPCV 

Mesmo não se tratando de um contrato obrigatório, a partir do momento que o CPCV é realizado fica abrangido pela lei, tal como qualquer outro contrato. Por isso, e mesmo que este apresente vantagens para ambos os intervenientes, deve ter-se os seguintes cuidados antes de assinar um CPCV: 

  • Confirmar se está escrita a identificação completa das partes que celebram o contrato, a identificação do objeto do contrato (na maioria das vezes, um imóvel), a licença para habitação, o valor do sinal, o montante dos reforços e o calendário dos pagamentos;  
  • Incluir o prazo máximo para celebração do contrato definitivo (sendo que neste caso se pode dar uma margem de manobra para potenciais atrasos);  
  • Incluir uma cláusula que afaste o comprador da responsabilidade de responder a encargos que incidam sobre o imóvel, como penhoras ou hipotecas;  
  • Assegurar que o crédito habitação é aprovado (caso este exista);   
  • Na existência de condomínio em atraso, pedir antecipadamente ao vendedor as últimas atas das assembleias de condóminos, para verificar se existe algum valor em atraso;   
  • Verificar antecipadamente se o prédio sofreu obras há pouco tempo ou se irá necessitar das mesmas brevemente. 

Para evitar surpresas desagradáveis, é aconselhável ainda que seja incluída uma cláusula de rescisão ou cancelamento no contrato, que deverá descrever como se deve rescindir o contrato e em que período de tempo. 

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.” Contrato de compra e venda: a arma que protege compradores e vendedores de imóveis “. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link:https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2019/06/04/39857-contrato-de-compra-e-venda-a-arma-que-protege-compradores-e-vendedores-de-imoveis


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