Comprar casa em Portugal – tudo o que é preciso saber

Guia das principais etapas a cumprir no âmbito de um processo standard de compra e venda de um imóvel habitacional no país, para diferentes usos.

A compra de um imóvel em Portugal – seja um apartamento, uma casa, quinta ou terreno – é um processo que se reveste de alguma complexidade e implica o cumprimento de vários requisitos legais. Antes de mergulhar nesta aventura e para que tudo corra bem, sem chatices e problemas, durante e depois de se fechar negócio, que façam perder tempo e dinheiro, o melhor é mesmo estar bem informado.

Neste artigo, apresentamos as principais etapas que deverão ser cumpridas no âmbito de um processo standard** de compra e venda de um imóvel em Portugal, por parte de um particular, sendo dirigido a qualquer interessado na aquisição de um imóvel no país, quer seja para efeitos de arrendamento, investimento (arrendamento de longa duração, alojamento local), férias ou uso habitacional, entre outros.

Entidades Não Residentes em Portugal – Obtenção do Número de Identificação

Um dos primeiros passos no processo de compra e venda de um imóvel em Portugal, para as entidades que não tenham residência fiscal em Portugal, é a obtenção do Número de Identificação Fiscal (“NIF”) junto da Autoridade Tributária e Aduaneira. O NIF é o número administrativo que identifica cada pessoa singular em Portugal perante a Autoridade Tributária e Aduaneira, sendo necessário para todos os contratos celebrados no âmbito da aquisição de um imóvel em Portugal.

No caso das pessoas singulares, caso o comprador seja casado será necessário solicitar o NIF de ambos os cônjuges ainda que o imóvel seja apenas adquirido por um deles.

Auditoria legal e técnica ao Imóvel

Devido ao avultado investimento que a compra de um imóvel implica, é recomendável a realização de uma auditoria legal e técnica ao imóvel – levantamento e análise de todas as informações e dados relativos ao imóvel – antes da celebração e assinatura de qualquer acordo, de forma a que o comprador possa avaliar corretamente a propriedade que pretende adquirir e diminuir ao máximo os riscos do processo.

Será esta a fase na qual o comprador poderá confirmar, por exemplo, quais os ónus e encargos que incidem sobre o imóvel, se o uso do lugar da garagem é exclusivo ao proprietário do apartamento, se está incluído aquando da transmissão do imóvel, entre outros.

Contrato promessa de compra e venda

Antes da assinatura da escritura pública de compra e venda, e com o propósito de vincular as partes ao negócio futuro, é recomendável a celebração de um acordo denominado contrato promessa de compra e venda, por via do qual cada uma das partes irá estabelecer os termos e as condições para a compra e venda, comprometendo-se, nos termos do mesmo, à celebração do futuro negócio, no qual a propriedade será transferida para o comprador.

Num contrato promessa de compra e venda dever-se-ão estabelecer as condições do negócio, como por exemplo:

  • Identificação do vendedor e do comprador
  • Identificação do Imóvel
  • Preço da compra e venda
  • Descrição dos termos e condições de pagamento
  • Prazo para a realização da escritura pública

Este tipo de acordo não é obrigatório; contudo, este é um procedimento comum quando o comprador tem necessidade de recorrer ao crédito bancário ou, por qualquer outro motivo, o contrato definitivo não possa ser imediatamente outorgado.

O contrato promessa de compra e venda deverá ser sempre cuidadosamente revisto por um profissional habilitado já que na nossa prática profissional por vezes encontramos situações em que a redação desadequada deste tipo de contrato resultou na perda do valor do sinal dado pelo comprador, o qual, em alguns casos, poderá chegar aos 30% do valor total do imóvel.

Registo Provisório do Contrato Promessa de Compra e Venda

Quando há lugar à assinatura de um contrato promessa de compra e venda o registo do mesmo poderá ser requerido junto da Conservatória do Registo Predial por forma a salvaguardar a posição do promitente-comprador como futuro proprietário do imóvel, perante terceiros.

Assim, caso o vendedor pretenda vender o imóvel a outra entidade que não o promitente-comprador, este último poderá fazer valer o seu direito e, mediante o recurso à via judicial, obrigar o comprador a cumprir o acordo assumido num primeiro momento e a transmitir a propriedade do imóvel para o promitente-comprador.

Escritura Pública de Compra e Venda / Contrato de Compra e Venda

O contrato definitivo de compra e venda é preparado e outorgado pelas partes perante um notário, advogado ou solicitador, que, conforme o caso, será a entidade que irá certificar que a compra e venda decorre nos termos acordados, verificando o pagamento do preço, certificando a identidade das partes, os documentos referentes à propriedade e o pagamento das obrigações fiscais, sendo ainda a responsável pela realização do registo da aquisição em nome do novo proprietário junto da Conservatória do Registo Predial.

Registo Definitivo da Aquisição

Uma vez celebrada a escritura pública ou contrato definitivo, o registo da aquisição deve ser apresentado na Conservatória do Registo Predial.

Impostos sobre o Património

Os principais impostos devidos pela aquisição e titularidade de um imóvel são:

1) Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) – Este imposto é devido apenas uma vez no momento da aquisição da propriedade. A taxa de IMT varia entre 0% a 8%, de acordo com o valor de aquisição ou valor patrimonial tributário, a taxa a aplicar (de 1 a 8%), a sua localização e a sua finalidade.

2) Imposto de Selo (“IS”) – Este imposto é liquidado no momento de aquisição da propriedade. O valor da taxa é 0,8%, independentemente do valor da aquisição.

3) Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”) – Este imposto é devido todos os anos pelo contribuinte que seja proprietário do prédio a 31 de dezembro do ano a que diz respeito o imposto, tendo uma taxa entre 0.3% a 0,45% do valor patrimonial tributável do imóvel.

Para que sejam observadas todas as especificidades das diferentes etapas do processo de compra e venda – preparação da escritura pública de compra e venda, pagamento de impostos, registo junto da Conservatória do Registo Predial, etc. – é recomendável que as partes, tanto o comprador como o vendedor, se encontrem devidamente assessoradas por um profissional independente e com competência na área de direito imobiliário.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Comprar casa em Portugal – tudo o que é preciso saber”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2020/09/16/44612-comprar-casa-em-portugal-tudo-o-que-e-preciso-saber


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