Quanto tempo se demora a vender uma casa em Portugal – mapa dos dados por distritos

Análise do mercado residencial nacional mostra como cada distrito e cidade reagiram à pandemia da Covid-19.

Quando um proprietário decide colocar um imóvel no mercado deve saber quanto tempo se demora a vender uma casa até encontrar um interessado em comprar – esta mesma informação é também relevante para os agentes imobiliários e demais profissionais do setor. Sempre e agora, em plena crise pandémica, ainda mais. Em Portugal, o período de venda de casas ronda, atualmente, os cinco meses, tendo aumentado face ao terceiro trimestre de 2019 – quando se vivia em crescimento económico e sem o novo coronavírus. Há apenas um ano, em termos médios, contabilizava-se em pouco mais de quatro meses o tempo de um imóvel à venda no mercado nacional, segundo uma análise do idealista.

Nos extremos da tabela – entre onde é mais demorado e rápido conseguir vender uma casa- estão hoje em dia as cidades alentejanas de Portalegre e Beja, com períodos próximos de nove meses, e a beirã Guarda, com três meses, de acordo com os cálculos do principal marketplace imobiliário, a partir de dados referentes até ao final de outubro.  

Os proprietários nos distritos de Beja, Viana do Castelo e Vila Real tiveram, em média, de esperar à volta de oito meses para conseguir vender uma casa e, em contraste, o distrito de Setúbal destaca-se como o único onde se conseguiu reduzir o tempo de transacionar um imóvel para menos de quatro meses, seguido de perto por Lisboa, a capital do país, e São Miguel, nos Açores.

Do total dos 20 distritos do país (18 no Continente e 2 nas Ilhas) cinco conseguiram reduzir o período de venda de casas, face ao terceiro trimestre do ano passado. No caso de São Miguel (Açores) passou de 5,8 para 4,1 meses, enquanto a Guarda (região das Beiras) passou de 8,3 para 6,1 meses e Évora (Alentejo), ganhou 24 dias neste processo. Portalegre e Setúbal – ambas no Alentejo, mas a primeira no interior e a segunda na costa litoral -, também apresentam ligeiras descidas.

Distritos 3T2020 (meses)3T2019 (meses)Variação (dias)
Portugal           5,1           4,322
Aveiro           5,0           4,94
Beja           8,1           7,419
Braga           4,9           4,82
Bragança           7,0           6,94
Castelo Branco           7,0           6,225
Coimbra           6,0           5,513
Évora           5,1           5,9-24
Faro           6,4           4,750
Guarda           6,1           8,3-67
Leiria           6,5           5,337
Lisboa           4,1           3,810
Portalegre           7,7           7,9-5
Porto           4,4           3,720
Santarém           6,2           5,814
Setúbal           3,6           3,8-3
Viana do Castelo           8,3           6,261
Vila Real           8,2           5,581
Viseu           6,3           5,329
Madeira (Ilha)           6,7           5,148
São Miguel (ilha)           4,1           5,8-52

Por outro lado, outros proprietários de distritos viram prolongar por mais tempo o período que o imóvel permaneceu no mercado, como Vila Real (Trás-os-Montes), onde este compasso de espera aumentou quase mais de três meses, para atualmente estarem mais de oito meses as casas à venda.

Os distritos mais fortes do mercado imobiliário, como Lisboa (4,1 meses), Porto (4,4 meses), Faro (6,4 meses), ou a ilha da Madeira (6,7 meses) viram o tempo de venda de casas aumentar entre 10 e 50 dias em apenas um ano.

No que diz respeito às capitais de distrito, a cidade de Vila Real destaca-se no aumento do tempo de venda de um ano para o outro, em quase cinco meses, sendo que, atualmente, se demora em média quase oito meses a vender uma casa.

Por sua vez, Bragança viu o período de tempo para venda de uma casa aumentar 118 dias, seguido de Faro com uma subida de 69 dias. Em contraste, a Guarda apresenta um valor que salta à vista de redução de tempo de venda de cerca de oito para três meses, no terceiro trimestre de 2020.

“É muito interessante perceber como o mercado imobiliário de cada distrito e cidade reagiram à pandemia. Por exemplo, as cidades e distritos do interior demonstram bastante mais variações do que o litoral, em termos de tempo de venda”.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Quanto tempo se demora a vender uma casa em Portugal – mapa dos dados por distritos”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2020/11/25/45400-quanto-demora-uma-casa-a-vender-se-agora-em-portugal-mapa-dos-dados-por-distritos

Preço das casas em Portugal vai cair no curto prazo, antecipa Bruxelas

Aumento da oferta de obra nova na área residencial, a par da crise no Alojamento Local, explicam o ajustamento no custo da habitação previsto pela Comissão Europeia.

Depois da escalada dos últimos anos, os preços das casas em Portugal começaram a desacelerar no segundo trimestre de 2020. E a expetativa da Comissão Europeia (CE) é que venham a cair mais, no curto prazo. Sem apontar estimativas em forma de número, Bruxelas antecipa uma tendência de baixa dos preços da habitação no mercado português, atribuindo “culpas” à pandemia, mas dizendo que também o reforço da oferta de nova construção residencial deverá contribuir para este fenómeno de ajustamento. Por outro lado, o relatório da 12ª missão de avaliação pós-programa de ajustamento económico destaca a resiliência que o setor imobiliário tem mostrado nesta crise.

“Vários fatores apontam para uma nova desaceleração do crescimento dos preços da habitação, no curto prazo. O investimento na construção residencial continuou a aumentar no primeiro semestre de 2020 e é expectável que a oferta do mercado gradualmente se ajuste à procura. Além disso, a queda na atividade turística vai colocar mais pressão descendente sobre os preços, uma vez que o mercado de arrendamentos de curto prazo (Alojamento Local) provavelmente não retornará aos níveis pré-pandémicos em breve”, pode ler-se no documento publicado pela Comissão Europeia, esta quarta-feira, dia 18 de novembro de 2020.

Apesar do travão registado no ritmo de crescimento do valor das casas, no terceiro semestre deste ano, em plena pandemia da Covid-19, os preços ainda subiram em Portugal: 1% entre julho e setembro face aos três meses anteriores, para 2.090 euros por metro quadrado (m2). Em termos anuais, ou seja, comparativamente com o terceiro trimestre de 2019, o aumento foi de 5,5%.

Moratórias no crédito à habitação e outras positivas, mas com riscos

Bruxelas diz, por outro lado, que as medidas adotadas pelas autoridades portuguesas e comunitárias, a par das moratórias dos bancos nacionais (nomeadamente na área do crédito à habitação), ajudaram a suavizar o impacto negativo da pandemia para as famílias e as empresas nesta primeira fase da crise – assegurando a cobertura das necessidades de liquidez -, mostrando, porém, ressalvas quanto ao que aí vem, com receios sobre como vão reagir o sistema financeiro e a economia real, quando este ciclo de ajudas acabar.

“A incerteza em torno do materialização e magnitude para a economia real, e o subsequente impacto sobre o sistema financeiro, permanecem altos”, diz Bruxelas, afirmando que “o sistema bancário português é mais resiliente agora do que no início do mundo crise financeira há uma década, mas também há novas vulnerabilidades”.

No final de setembro existiam mais de 751 mil contratos abrangidos por moratórias, sendo que 42% diziam respeito a créditos à habitação, 29% a contratos de crédito ao consumo e os restantes 29% a contratos de créditos a empresas, segundo os dados mais recentes do Banco de Portugal. “Em junho de 2020, cerca de 17% do total do crédito à habitação e 30% do crédito às empresas beneficiavam de diferimentos de empréstimos, concentrados principalmente em micro e pequenas empresas”, recorda a Comissão.

Perante isto “os bancos enfrentam riscos de deterioração da qualidade dos ativos, uma vez que os rácios de crédito malparado (NPL, na designação inglesa) são suscetíveis de aumentar no momento em que as moratórias dos empréstimos expirarem”. Atendendo a este cenário de risco, a CE recomenda que “os bancos olhem para lá da suspensão temporária dos pagamentos e se preparem para um aumento dos incumprimentos”, montando uma estratégia “atempada com os acionistas e clientes e aumentando as provisões de perdas”.

E deixa também uma mensagem ao Governo: “neste contexto, o papel das autoridades é primordial para assegurar uma saída gradual das moratórias e de outras medidas”.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Preço das casas em Portugal vai cair no curto prazo, antecipa Bruxelas”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2020/11/19/45335-preco-das-casas-em-portugal-vai-cair-no-curto-prazo-antecipa-bruxelas

Posso vender um imóvel com crédito à habitação? Como tenho de proceder?

Quando o empréstimo da casa é pago na totalidade há um documento que é preciso pedir ao banco: o distrate da hipoteca.

O processo de colocar a casa à venda, receber uma proposta que agrade (ao proprietário) e acabar por fechar negócio culmina com a formalização da venda do imóvel livre de ónus ou encargos, uma vez que, em situações normais, ninguém comprará uma casa com uma hipoteca incluída. Preparámos um artigo que ajuda a explicar como é preciso proceder e o que é preciso fazer quando se quer vender uma casa, que tem um crédito à habitação. 

De modo a que o imóvel fique livre da hipoteca, deves informar o banco que irás efetuar a respetiva venda e identificar o dia, hora e local da escritura de venda, com pelo menos duas semanas de antecedência.

A materialização deste processo denomina-se distrate da hipoteca. O distrate é o documento onde a entidade renuncia a hipoteca do imóvel e declara a extinção da dívida. Com este documento, a Conservatória do Registo Predial cancela o registo da hipoteca. 

De modo a obteres esse documento por parte do banco, deves garantir a liquidação do teu empréstimo. Habitualmente, é efetuada uma troca no momento da escritura, onde o banco entrega o distrate da hipoteca e recebe um cheque bancário de valor igual ou superior à dívida atual.

Lembra-te que é possível que o teu crédito inclua uma comissão de cancelamento antecipado.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Posso vender um imóvel com crédito à habitação? Como tenho de proceder?”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/financas/credito-a-habitacao/2020/11/24/45379-posso-vender-imovel-com-hipoteca-como-tenho-de-proceder

Vender a casa sozinho? 6 motivos para que corra mal

O impacto deixado pela pandemia da Covid-19 teima em deixar rasto, mas o setor imobiliário, nomeadamente o segmento residencial, parece estar a resistir com “unhas e dentes” à conjuntura atual. E mesmo quando o mercado está aparentemente fácil para vender, a decisão de alienar a casa por conta própria – à “moda” do DIY (Do It Youself/Faz Tu Mesmo) – pode ser um plano furado.

1 – Falta de informação sobre o preço certo

Talvez o primeiro erro crasso que muitos proprietários e até agentes Imobiliários cometem. Queremos explorar o máximo valor para ganho ou usamos a base de comparação com o vizinho que vendeu a casa recentemente (e claro a nossa casa é sempre melhor que a do vizinho e, por isso, o preço tem de ser mais alto), ou ainda, porque temos uma relação emocional com a casa que estamos a vender, o que acaba por criar uma perceção distorcida da realidade dos factos. Estas são as principais razões que levam à frequente análise errada de preço, colocando a casa no mercado com um valor muito acima do que o mercado está realmente disposto a pagar. Na verdade, e na maior parte das vezes, é o comprador quem faz o preço, mesmo num mercado em alta e, por isso, quanto mais alto for o preço, possivelmente, mais tempo vai demorar a vender ou até a obter qualquer interesse, obrigando à baixa de preço e perdendo, assim, a oportunidade de captar verdadeiros interessados que se podem tornar potenciais compradores simplesmente porque acabam por comprar outros imóveis similares, ao preço que consideram, após várias comparações, ser um melhor preço de mercado.

2 – Falta de promoção

A maior parte das pessoas pensa que a divulgação e promoção de venda de uma casa baseia-se apenas na colocação do seu imóvel nos portais imobiliários, muitas vezes com informação e fotos de má qualidade (por vezes sem fotos), ou com um posicionamento de produto que não reflete a realidade do imóvel nem se adequa à procura. Este tipo de promoção passiva não capta compradores A importância do posicionamento do anúncio face ao target, no sentido de escolherem o portal adequado, mas sobretudo, o texto certo para o comunicar, sobretudo nas redes sociais em que a segmentação tem de ser mais exata é crucial e a maior parte das pessoas não a sabe fazer de forma eficaz. Este tipo a erros vai gerar uma perda de tempo na venda e vai gerar gastos sem retorno, mas o pior é que vai, como se diz na gíria, “queimar a casa”, ou seja vai torná-la pouco apetecível para o público em geral, pois ficam a conhecer o imóvel pelas piores razões (preço desenquadrado ou realidade vs expectativa gerada).

3 – Falta de disponibilidade para mostrar o imóvel

A maioria das pessoas esquece-se que para vender uma casa, é preciso mostrá-la por vezes, dezenas de vezes até se conseguir um interessado. Requer disponibilidade, ou seja, ter tempo para executar esta tarefa on time porque este contacto pode surgir a qualquer momento e todos nós sabemos que expectativas temos quando estamos interessados – queremos ver já. Com a pandemia em plena segunda vaga e principalmente durante o confinamento, todos percebemos que o mercado imobiliário parou, não porque as pessoas não conseguiam ver as casas, mas porque as casas não eram mostradas. A visita física neste mercado é essencial para a tomada de decisão compra e a visita virtual é extremamente útil para facilitar a decisão de visita. Logo após a abertura do confinamento, o mercado retomou quase de forma normal, mas mostrar não é vender, não basta abrir a porta e deixar o interessado passear pelo seu imóvel fazendo-lhe todas as perguntas e mais algumas para depois não comprar nada: vai ter de saber como liderar a visita realçando os pontos positivos da casa e fazendo perguntas que lhe permitam perceber o verdadeiro interesse do potencial comprador porque não sei se sabe, mas o mercado está cheio de curiosos, aqueles que vêm milhares de casas mas que acabam sempre por não comprar nada. Tendo em conta que a segurança sanitária é cada vez mais importante, a gestão das visitas é obrigatória e isto quer dizer que tem de saber como qualificar antes.

4 – Falta de habilidade para negociação e argumentação

Para além dos anúncios nos sites dedicados, os proprietários também colocam a sua placa, normalmente com a célebre frase: “do próprio ao próprio” com a intenção clara de afastar os profissionais da mediação imobiliária, atraindo potenciais clientes que gostariam de comprar direto. Será importante referir que um potencial comprador quando vê esta possibilidade na placa de venda, a primeira coisa que faz é esfregar as mãos porque perceciona uma vantagem para obter um preço melhor, pois não existindo pagamento de honorários ao agente imobiliário, há maior margem de manobra para baixar preço – lembre-se que a expetativa do comprador é comprar o melhor pelo menor preço possível, é achar uma “pechincha”! Será que está preparado para negociar e responder às perguntas mais pertinentes dos potenciais interessados, levando a negociação a bom porto? Será que tem uma informação sólida de preços e oferta no seu mercado? Será que sabe a diferença entre o preço anunciado e realmente vendido dos imóveis na sua zona? De uma forma generalizada, a incapacidade que a maior parte dos proprietários tem de reunir esta informação, de fazer as perguntas certas e de muitas vezes ficar calado para verificar o real interesse do potencial comprador é escassa e a sua capacidade de reação para conseguir responder às objeções levantadas perante os defeitos do seu imóvel e, ainda, a falta de paciência para fazer seguimento levam a grandes erros na negociação, erros que podem ditar a diferença entre uma má venda ou um excelente negócio, ou até mesmo, de uma não venda.

5 – Expetativas irreais

A maior parte das pessoas que vende os seus imóveis sozinha tem a convicção clara que domina a informação e sabe como fazer a venda imobiliária, possivelmente tem uma visão pouco realística do que é este processo de venda, não apenas do fecho, mas também de todo o processo até a realização da escritura. Muitas delas pensam que o mercado vai sempre subir e que a sua casa, dentro do género, é a melhor da zona ou da cidade e admiram-se quando anunciam e não obtêm contactos realmente interessantes. Não tendo a hipótese de fazer parcerias com agentes imobiliários que têm o comprador na sua base de dados, quando estes agentes imobiliários aparecem com um cliente qualificado e até mesmo contratualmente fidelizado, terão de negociar com o agente com quem não desejam cooperar para chegarem à tão desejada venda.

6 – A impossibilidade de cooperação com profissionais

Por fim e voltando à impossibilidade de trabalharem em cooperação com agentes imobiliários, criando até uma barreira de comunicação e evitando-os o mais possível, podem perder diversas oportunidades. Se pensarmos que as agências imobiliárias estão repletas de base de dados qualificadas de potencias compradores e que todos os dias recebem contactos de pessoas que pretendem comprar, porque haveríamos de perder esta oportunidade? Só e apenas se não houver urgência em vender.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Vender a casa sozinho? 6 motivos para que corra mal”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2020/11/17/45311-quando-vender-a-casa-sozinho-sem-a-ajuda-de-um-agente-imobiliario-se-revela-uma-ma

O que é o certificado energético? É preciso ter um para vender a casa?

São vários os fatores que influenciam a eficácia energética de um imóvel, que varia entre A+ (muito eficiente) e F (pouco eficiente).

O certificado energético é um documento que avalia a eficácia energética de um imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). É essencial e obrigatório, por isso, quando um proprietário quer vender ou arrendar um imóvel, independentemente da “idade” do mesmo. Contamos-te tudo sobre este assunto no artigo de hoje.
 
O certificado energético é obrigatório em casas novas e antigas a partir do momento em que são colocadas à venda ou para arrendar, pelos proprietários ou pelos mediadores imobiliários. 

Este certificado tem de ser apresentado aquando da celebração do contrato de compra/venda ou arrendamento, atestando, assim, a informação divulgada de início sobre a classe energética a que o imóvel pertence. Também os edifícios que sejam alvo de intervenções superiores a 25% do seu valor são obrigados a solicitar a emissão do certificado energético.

O que é o certificado energético, se trata de um documento que avalia a eficácia energética de um imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). Este certificado é emitido por técnicos autorizados pela Agência para a Energia (ADENE). 

O documento indica medidas de melhoria para reduzir o consumo, como a instalação de vidros duplos ou o reforço do isolamento, entre outras. Contém informação sobre as características de consumo energético relativas a climatização e águas quentes sanitárias. 

A classe energética do certificado é determinada pela localização do imóvel, o ano de construção, se se trata de um prédio ou de uma moradia, o piso e a área, assim como a constituição das suas envolventes (paredes, coberturas, pavimentos e envidraçados). Os equipamentos associados à climatização (ventilação, aquecimento e arrefecimento) e à produção de águas quentes sanitárias também influenciam. O certificado energético é válido por 10 anos para casas de habitação. 

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“O que é o certificado energético? É preciso ter um para vender a casa?”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2020/11/09/45207-o-que-e-o-certificado-energetico-e-preciso-ter-um-para-vender-a-casa

O que é uma hipoteca? E uma garantia hipotecária num crédito habitação?

Especialistas explicam a importância destes termos na hora de pedir um empréstimo para a compra de casa.

Uma hipoteca é a garantia que o proprietário do imóvel apresenta como um compromisso da sua obrigação de reembolsar o empréstimo. Desta forma, quando nos dirigimos a uma entidade bancária, o que pedimos não é uma hipoteca, mas sim um empréstimo. E, quando recebemos o dinheiro, o que pagamos todos os meses são as prestações de reembolso do empréstimo, e não da hipoteca.

A hipoteca é a garantia que o banco recebe da nossa parte e que é constituída com a escritura pública. Quando hipotecamos os nossos bens continuamos a ser os seus proprietários, razão pela qual podemos vendê-los, arrendá-los ou hipotecá-los novamente, embora na maioria dos casos a entidade nos imponha o dever de consultá-la antes de realizarmos estes atos. 

O crédito hipotecário para pessoas singulares é comummente designado como crédito habitação.

O que é uma garantia hipotecária num crédito habitação?

A garantia hipotecária é a caução apresentada pelo proprietário do imóvel como compromisso com a sua obrigação de reembolsar o empréstimo. Assim sendo, o que pedimos quando vamos a uma entidade não é uma hipoteca, mas sim um empréstimo. E uma vez que o dinheiro é recebido, todos os meses pagamos as parcelas de reembolso do empréstimo, e não a hipoteca. A hipoteca é a garantia que o banco recebe da nossa parte, enquanto proprietários, constituída com a escritura pública.

Quando hipotecamos os nossos ativos, ainda os possuímos, pelo que os podemos vender, arrendar ou hipotecar novamente. No entanto, na maioria dos casos a entidade impõe a obrigação de ser consultada antes de realizar qualquer uma dessas ações.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“O que é uma hipoteca? E uma garantia hipotecária num crédito habitação?”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/financas/credito-a-habitacao/2020/07/14/43966-o-que-e-uma-hipoteca-e-uma-garantia-hipotecaria-num-credito-habitacao

Conheça as 5 grandes tendências do mercado imobiliário 2020

Está a pensar comprar ou vender casa este ano? Então atente ao que temos para partilhar: aqui vai encontrar as 5 tendências do mercado imobiliário 2020.

Não se assuste porque não precisa ser vendedor imobiliário para conseguir ler este artigo que preparamos para si. Muito pelo contrário! Vamos partilhar consigo as cinco principais tendências do mercado imobiliário 2020, que podem ser bastante úteis para si no caso de estar a pensar investir, comprar ou vender um imóvel.

Quem o diz é a prestigiada plataforma de crowdfunding Housers, que com a já larga experiência no mercado imobiliário, partilhou as principais mudanças, tendências e desafios que vão marcar o mercado neste novo ano. E sim, a plataforma garante que com um mínimo de 50 euros já é possível tornar-se investidor num negócio com retorno! Quer saber como? Fique connosco.

Tendências do mercado imobiliário: 5 factos a não perder

Temos boas notícias para si: as perspetivas para 2020 no que concerne o mercado imobiliário são bastante positivas e animadoras! De acordo com o próprio Diretor da Housers em Portugal, David Diogo, nos últimos dois anos temos assistido a um desenvolvimento saudável do setor imobiliário.

1. Novos formatos de gestão dos imóveis

O modelo do mercado imobiliário como o conhecíamos vai começar a modificar bastante. Hoje em dia, este setor não se limita a quem vende casas, quem compra e aos agentes imobiliários. Além de começarem a surgir cada vez mais tipos de negócio, que vão além do arrendamento, venda e compra, também as figuras em volta dos mesmos vão aumentando.

Cada vez são mais comuns as figuras de gestor de ativos de imóveis (asset management), uma figura muito presente nos setores financeiros que surgem agora no mercado, o que contribui para uma maior profissionalização e inovação no setor.

Também a figura de concierge é cada vez mais uma presença assídua, sobretudo nos negócios de alojamento local. Esta é, essencialmente, uma figura que assegura toda a gestão logística de um determinado espaço e que é responsável por acolher os hóspedes que vão chegando.

2. Medidas regulatórias vão apertar o cerco

O mercado imobiliário é dos mercados que mais flutuações vive. E se há cerca de uma década atrás estávamos a iniciar a famosa crise imobiliária com dificuldade de acesso ao crédito, em 2018/2019 viveram-se períodos mais otimistas.

No entanto, a meio do ano de 2019, o Banco de Portugal decidiu colocar um travão à concessão de crédito de habitação, como medida de prevenção e evitar que se repetissem os erros da crise de 2009. Os requisitos e condições obrigatórias para obter um crédito habitação vão, assim, voltar a ser mais rígidas.

3. Massificação da utilização de Big Data

Antes de entrarmos em mais uma das tendências do mercado imobiliário 2020 convém desmistificar este palavão: Big Data. Essencialmente, este termo significa que cada vez mais os sistemas e tecnologias estão otimizados e pensados de forma a utilizar a informação sobre o consumidor e o processo de negócio da forma mais inteligente possível e mais à medida de cada um dos envolvidos.

A utilização de Big Data tem crescido imenso no setor, mas ainda se acredita que existe um grande espaço para inovar e desenvolver.

4. Maior equilíbrio entre oferta e procura

Acredita-se que a procura por imóveis vai continuar a crescer, o que é um claro sinal de que o setor está de boa saúde e se recomenda. O grande desafio neste ponto está antes em conseguir responder a toda esta procura.

Como assim, pergunta? Nós respondemos com um exemplo: não poucas vezes existe a vontade e a possibilidade de adquirir terrenos para construção, mas as administrações públicas bloqueiam a possibilidade de se efetuar o negócio.

No entanto, uma das previsões das tendências do mercado imobiliário 2020 é precisamente um maior equilíbrio entre a procura, cada vez mais alta, e a oferta, com as administrações locais a desbloquearam um maior número de processos.

5. Saber enfrentar as diferenças geográficas

Terminamos com um dos grandes desafios em termos de tendências do mercado imobiliário 2020: pese embora seja verdade que a procura no setor imobiliário é cada vez maior e por todo o país, o que acontece é que a mesma não é igual de região para região.

A plataforma Housers refere até que o mercado imobiliário em Portugal se move a duas velocidades distintas: enquanto que as rendas de uma forma geral aumentaram o ano passado cerca de 10%, em zonas específicas como a Área Metropolitana de Lisboa, Área Metropolitana do Porto, Algarve e Madeira, os valores ultrapassaram largamente a média de aumento nacional.

Quer isto dizer que em 2020 é necessário saber como enfrentar e tentar apaziguar este desequilíbrio que se torna um verdadeiro problema estrutural, para o qual é preciso uma articulação das entidades públicas e privadas do setor.

Algumas das medidas que podem ajudar neste desafio passam pela obtenção de financiamento alternativo, um mercado com bastante margem para crescer e que pode ajudar ao desenvolvimento de projetos em locais estratégicos que permitam também a migração de vários habitantes dos grandes centros urbanos para zonas um pouco mais afastadas.

Este conteúdo é uma reprodução do E-Konomista.“Conheça as 5 grandes tendências do mercado imobiliário 2020″. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.e-konomista.pt/tendencias-do-mercado-imobiliario-2020/

Tributação de imóveis: consulte aqui o guia completo

Em caso de venda ou arrendamento de uma casa quanto terá de pagar? Tudo o que precisa de saber sobre a tributação de imóveis.

Ser proprietário de um imóvel e obter rendimentos com o mesmo implica tomar uma decisão sobre o que fazer e ter consciência de que há obrigações fiscais a ter, nomeadamente com a tributação de imóveis.

Assim, seja para vender ou arrendar o imóvel, todos os rendimentos obtidos são tributados em sede de IRS, havendo, todavia, algumas exceções, bem como formas de diminuir o valor do imposto a pagar.

Fique a par de todas as obrigações relacionadas com a tributação de imóveis.

Tributação de imóveis em caso de venda

Sempre que vende uma casa deve declarar esse valor em IRS, mesmo que não haja lugar para o pagamento de imposto. Essa transação deve ser feita no ano da declaração do IRS respeitante aos rendimentos do ano em que esta se concretizou.

Geralmente quando se vende um imóvel é por um valor superior ao que se pagou no momento da compra, logo está perante um caso de pagamento de mais-valias. Isto quer dizer, concretamente, a diferença positiva entre o valor da venda e o valor de comprar, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas. Uma obrigação que pode ser representada pela seguinte equação:

Mais-valias = Valor da venda – (Valor da aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) – Encargos com aquisição e venda – Despesas com valorização

Veja alguns exemplos para perceber mais concretamente o valor a pagar em caso de existência de mais-valias.

Exemplo 1

  • Valor de aquisição: 100.000 euros
  • Ano de aquisição: 2000
  • Valor de venda: 160.000 euros
  • Ano de venda: 2018
  • Despesas com venda e aquisição: 500 euros
  • Encargos com valorização: 5.000 euros
  • Mais-valias: 160.000 euros – (100.000 euros x 1,41*) – 5.000 euros – 500 euros = 13.500 euros

* Aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda de 2000 (ano de aquisição do imóvel vendido) da tabela aplicável aos bens vendidos em 2018 (ano de venda).

Exemplo 2

  • Valor de aquisição: 200.000 euros
  • Ano de aquisição: 2015
  • Valor de venda: 220.000 euros
  • Ano de venda: 2018
  • Despesas com venda e aquisição: 6.000 euros
  • Encargos com valorização: 10.000 euros
  • Mais-valias: 220.000 euros – (200.000 euros x 1,02*) – 10.000 euros – 6.000 euros = 0 euros

* Aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda de 2015 (ano de aquisição) da tabela aplicável aos bens vendidos em 2018 (ano de venda).

Como declarar a venda de casa em IRS?

A venda de casa deve ser feita através do preenchimento dos anexos G ou G1 ou em ambos: se a compra do imóvel for anterior a 1 de janeiro de 1989, deve ser preenchido o anexo G1; se a compra do imóvel for posterior a essa data, então deve preencher o anexo G; se o imóvel tiver sido adquirido em parcelas (heranças sucessivas) e em datas distintas dos períodos indicados, então, deve preencher os dois anexos.

Quando é que não paga mais-valias?

Existem duas situações em que as mais-valias se encontram isentas de tributação. Saiba quais são:

  • Se a compra da casa tiver sido anterior a 01 de janeiro de 1989;
  • Se se tratar da venda de habitação própria permanente, desde que:
    • O dinheiro obtido com a venda seja reinvestido na aquisição de uma nova casa com a mesma finalidade e que tal aconteça entre os 24 meses anteriores ou 36 meses seguintes à venda;
    • O dinheiro obtido com a venda seja utilizado para amortizar um crédito à habitação contraído antes de 2015 (possibilidade que irá terminar no final de 2020);
    • O dinheiro obtido com a venda seja reinvestido na compra de um contrato de seguro, adesão individual a um fundo de pensões aberto que garanta uma prestação regular e periódica de valor máximo equivalente a 7,5% do valor investido ou adesão ao regime público de capitalização, desde que o vendedor seja pensionista ou tenha mais de 65 anos de idade.

Tributação de imóveis em caso de arrendamento

Qualquer pessoa deve comunicar à Autoridade Tributária todos os contratos próprios de arrendamento, subarrendamento e promessas, e quaisquer alterações ou cessação dos mesmos.

Em situação de arrendamento, deverá pagar imposto sobre o valor das rendas, quer pelo regime do englobamento ou não dos rendimentos provenientes dessa fonte.

Explicamos melhor: se optar pelo não englobamento, será tributado autonomamente a uma taxa de imposto de 28%, em caso de pessoa singular (enquadrado na categoria F de rendimentos), ou de 25% em caso de pessoa coletiva (enquadrado na categoria B). A taxa incide sobre o rendimento anual obtido com o arrendamento, depois de excluídas as despesas dedutíveis.

Por outro lado, se optar pelo englobamento, situação recomendada para contribuintes com taxas de imposto em sede de IRS inferiores a 28%, “genericamente poderá valer a pena englobar quando os rendimentos vão até ao primeiro escalão de IRS (isto é, até 7.000 euros), onde a taxa é de 14,5%, e em alguns casos até ao segundo, desde que a taxa efetiva seja inferior à taxa marginal do segundo escalão”.

Nesta situação, os rendimentos globais são taxados à taxa de IRS referente ao escalão referente.

Tributação de imóveis em caso de subarrendamento

Em caso de subarrendamento, o inquilino passa a ser o senhorio e o sublocatário o inquilino. Nesse caso, apenas existe a possibilidade de disponibilização do espaço e a prestação de espaços comuns, não havendo lugar a prestação de serviços como muitas vezes acontece com o arrendamento.

Contudo, como deve imaginar, o subarrendamento deve ser autorizado pelo senhorio e comunicado no prazo de 15 dias assim que admita ou saia o sublocatário.

Nesta situação, existirá uma renda sobre uma renda já existente, sendo necessário declarar ambas. A tributação deverá incidir sobre a diferença positiva entre o que se recebe e o que se paga ao senhorio.

Saiba quais são as despesas dedutíveis na tributação de imóveis

Todas as despesas dedutíveis devem ter o respetivo documento que as comprovem e devem ser declaradas até 24 meses após terem ocorrido.

Estas são as despesas que poderá deduzir em sede de IRS:

  • Despesas de reparação e conservação:
    • Pinturas interiores e exteriores;
    • Reparação ou substituição do sistema de canalização ou elétrico;
    • Energia para iluminação, aquecimento ou climatização central.
  • Condomínio e manutenção:
    • Quotas do condomínio;
    • Energia e manutenção dos elevadores;
    • Despesas gerais com o prédio, como porteiros, limpezas ou obras.
  • Impostos:
    • Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
    • Taxas autárquicas, como taxas de saneamento ou de esgotos.
  • Seguro de incêndio ou seguro multirriscos;
  • Mediação Imobiliária.

Este conteúdo é uma reprodução do E-Konomista.“Tributação de imóveis: consulte aqui o guia completo”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.e-konomista.pt/tributacao-de-imoveis/

Vender uma casa e comprar outra ao mesmo tempo – explicamos como

Vender e comprar uma casa ao mesmo tempo é o sonho de muitas pessoas. O processo não é tão complicado como se pensa, mas exige alguma paciência. Uma das regras de ouro passa por não tomar, em nenhum momento, decisões precipitadas, e avaliar bem os termos de cada negócio.

Apresentamos-te algumas dicas que deves ter em conta durante o processo.

Vender para comprar

O principal entrave será a separação dos dois passos, segundo a empresa. Isto é, enquanto se procura pela nova casa, é necessário que também se procure pelo comprador. O primeiro conselho é não realizar a compra do novo imóvel até que o contrato de promessa compra e venda do atual esteja assinado.

Tendo em conta que esta primeira fase poderá ser demorada e levar a decisões impulsivas, “é pertinente a elaboração de uma lista com todas as etapas e documentação, de forma a facilitar a organização e o foco ao longo de todo o processo”. A lista deverá ter em conta:

  • A mudança
  • Os impostos e documentação necessária à venda de uma casa
  • Os impostos e documentação necessária à compra de uma casa
  • Despesas da hipoteca
  • Possível compra de novo mobiliário
  • Possíveis gastos em obras/reparações

Tempo

Será importante salvaguardar o tempo, sobretudo se a venda acontecer antes da compra é recomendável, por isso, fazer um acordo de 6 meses com o comprador entre a venda e a entrega definitiva da chave.

A hipoteca

O cenário ideal e mais fácil será para quem já tiver a atual casa paga, visto que apenas terá de realizar uma nova hipoteca para a nova. Ainda assim, uma vez que por norma os empréstimos são de 30/40 anos, a situação normal será que ainda existam prestações por liquidar. Neste caso, diz a agência, existem três opções a ter em conta:

  • Cancelamento da hipoteca atual: implica pagar a totalidade do remanescente do empréstimo e a respetiva comissão de cancelamento;
  • Sub-rogação da hipoteca: a dívida passa para o novo proprietário, ao substituir o credor na titularidade;
  • “Hipoteca Ponte”: junção da hipoteca da casa por vender e da nova, até que a primeira seja vendida. “Esta opção ainda não é prática comum em Portugal, mas já se encontra disponível em bancos estrangeiros que operam no país. A mesma foi pensada precisamente para os casos de quem quer vender e comprar ao mesmo tempo”.

Permuta

A permuta permite uma poupança no crédito e consequente hipoteca. Ao fazer troca por troca, o valor do imóvel é abatido no outro e vice-versa, reduzindo significativamente a taxa de esforço. Ainda assim, há forte probabilidade de o banco aumentar o spread ou obrigar a liquidação do empréstimo anterior e contratação de um novo.

No que diz respeito ao IMT, e caso exista uma diferença no preço dos imóveis, este imposto só irá incidir na diferença declarada de valores. Se o valor for igual, os proprietários ficam livres deste encargo.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Vender uma casa e comprar outra ao mesmo tempo – explicamos como”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2020/01/24/42207-vender-uma-casa-e-comprar-outra-ao-mesmo-tempo-explicamos-como

Comprar ou vender casa em 2020: seis aspectos a ter em conta

Comprar ou vender uma casa pode ser um grande desafio. Para quem compra, porque se trata de um investimento a longo prazo, e para quem vende, que não quer fazer um “mau negócio”. O processo não é fácil, e envolve várias questões burocráticas pelo meio, que exigem tempo, o domínio de alguns conhecimentos na área, mas também (alguma) paciência.

Com base em algumas tendências e previsões, o Doutor Finanças, empresa especializada em finanças pessoais e familiares, apresenta 6 aspetos a ter em conta em 2020 se decidir dar algum destes passos, que agora reproduzimos na íntegra.

Beneficiar dos juros baixos

As perspetivas apontam para que as taxas Euribor se mantenham em níveis muito baixos, o que aliado a um ambiente de estabilidade económica e de concorrência na banca deve garantir spreads atrativos. O Doutor Finanças diz que “o momento é positivo para a contratação de crédito habitação devido aos custos mais baixos de financiamento”.

Aproveitar o dinamismo do mercado imobiliário

A recuperação do mercado da construção de casas e a potencial aprovação de novos licenciamentos deverão munir o mercado de maior dinamismo, o que criará oportunidades para quem quer comprar casa, pois existirá um aumento da oferta de imóveis para aquisição, segundo a previsão da empresa.

Considerar outras localizações

“Apesar da envolvente ser positiva, há algumas limitações. Nomeadamente no que se refere a encontrar a “casa” dos nossos sonhos”. Os últimos anos têm sido marcados por uma procura de imóveis por parte de estrangeiros, especialmente nas zonas mais centrais de Lisboa, Porto e do Algarve, fator que fez subir os preços das casas nessas localizações. Como a oferta é escassa, não é expectável que os preços venham a diminuir nestas cidades.

Se o sonho é mesmo morar nos grandes centros, deverá tentar comprar casa agora, de acordo com o Doutor Finanças. Para quem não consegue acompanhar a subida dos preços, a solução poderá passar por alargar as possibilidades geográficas, procurando em zonas mais periféricas onde os pedidos de licenciamento já aumentaram, uma vez que ainda existe espaço para nova construção.

Avaliar os riscos externos

A economia nacional dá sinais de crescimento e estabilidade. E ainda que as previsões sejam otimistas, diz a empresa que “há sempre algumas nuvens a pairar”, nomeadamente a conjuntura internacional, que passa por questões geopolíticas, como os ataques entre o Irão e os EUA, ou a saída do Reino Unido da União Europeia, que podem “contaminar o resto do mundo”.

Ouvir o agente imobiliário e procurar um intermediário de crédito

O mercado imobiliário é sempre desafiante seja para quem vende seja para quem compra: quem vende quer fazê-lo ao preço mais elevado e quem compra quer o preço mais baixo.

 “Ouve o teu agente imobiliário, que tem conhecimento sobre a realidade do mercado e que pode aconselhar-te a fazer o melhor negócio”, diz o Doutor Finanças.

Poupar é fundamental

Numa altura em que os bancos só financiam até 90% da compra do imóvel (ou da avaliação do mesmo) é essencial ter poupanças. Deverá começar por avaliar os teus encargos mensais com créditos e considerar juntar os créditos num só ou renegociar o seu crédito à habitação. “Com estas soluções poderá conseguir poupar dinheiro que poderá aproveitar para constituir um “pé-de-meia”, conclui a empresa especializada em finanças pessoais e familiares.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Comprar ou vender casa em 2020: seis aspetos a ter em conta”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2020/01/20/42149-comprar-ou-vender-casa-em-2020-os-6-aspetos-a-ter-em-conta