Se pensar vender uma casa tenha cuidado com as mais-valias

Fazer um esforço para perceber como funciona este imposto antes de pôr uma casa à venda é importante para não ter prejuízo pensando que está a ter lucro.

As mais-valias são um bom exemplo da nossa dificuldade, enquanto portugueses, em lidarmos com os impostos.

“Nada é mais certo neste mundo do que a morte e os impostos”. Esta frase foi popularizada por Benjamin Franklin e reflete bem a nossa relação com os impostos. Ninguém gosta de pagar impostos, mas a verdade é que não conseguimos escapar-lhes (pelo menos à maior parte deles). Para termos umas finanças pessoais saudáveis é muito importante contarmos com os impostos, da mesma forma como contamos com a certeza da conta da luz, da água, do gás e das telecomunicações ou dos seguros. Mas quase ninguém faz isso.

Assim, muitas vezes somos surpreendidos por despesas – muitas avultadas – simplesmente porque preferimos ignorar ou fazer de conta que os impostos não existem.

Por exemplo, quem passa recibos verdes muitas vezes cobra o IVA e acha que o dinheiro que lhe entrou na conta é todo para gastar. E quando tem de fazer o IVA trimestral descobre sempre com surpresa que lhe falta dinheiro para pagar o imposto. Esquece – ou prefere esquecer – que o IVA que recebe nunca é dele, é do Estado. E que é para devolver. 

No caso das mais-valias na venda de uma casa a situação é mais difícil de prever e ao mesmo tempo mais grave porque quando aparece a fatura para pagar, é sempre na ordem dos milhares de euros, às vezes dezenas de milhares de euros. E porquê? Porque só vendemos uma casa de muitos em muitos anos e só queremos saber quando nos custou e por quanto a vendemos. E o lucro que vamos ter. E não nos lembramos que o Estado normalmente quer uma parte. E que isso está claramente na lei, concorde ou não.  

Esta dica é para as pessoas que vendem uma casa que NÃO É habitação própria e permanente ou que a seguir não investem a totalidade do que ganharam numa nova casa de habitação também própria e permanente. Nesses casos, estão isentos. Ou se adquiriu ou herdou a casa antes de 1989. Mas praticamente em todas as outras situações não.

Milhares de portugueses vendem uma casa, pensam que lucraram milhares de euros e um ano depois aparece um imposto para pagar de 10 mil, 50 mil ou até mais de 100 mil euros de mais-valias. Alguns até gastaram o dinheiro noutras coisas e ficaram anos a fio a pagar a dívida às Finanças. É isso que não quero que aconteça consigo por ignorância ou distração.

Normalmente, quando pensamos em vender uma casa só pensamos no preço final e esquecemos a questão das mais-valias. Há muitos detalhes que deve levar em conta: Vai comprar a seguir uma outra casa de habitação permanente? É uma casa de férias? Foi uma herança? Em que ano foi comprada? Em qualquer um destes casos a fatura a pagar em impostos é muito diferente. E normalmente a fatura não é pequena.

Cuidado com as mais-valias

Por exemplo, um dos erros mais comuns é achar que quando se vende uma casa que foi herdada não têm de pagar mais valias porque não foram eles que a compraram. Não é assim. Há heranças envenenadas. Quando a herdou é como se a tivesse comprado. Consulte sempre um contabilista ou outro profissional da área antes de colocar a casa à venda.

Lembre-se sempre que o estado quer metade de metade do seu lucro da venda.

Perca o amor a umas dezenas ou centenas de euros e consulte um contabilista, um advogado ou solicitador e apresente-lhe todos os detalhes sobre o seu caso ou da sua família, no caso de herdeiros. Um detalhe pode fazer toda a diferença. Por favor, não faça a olho. Conheço casos de pessoas que tiveram de pagar 50 mil euros de mais-valias sem estar à espera. Se soubessem, tinham vendido a casa por outro preço ou tinham reservado o dinheiro para pagar essa despesa “certa”. 

De uma forma hiper resumida, deve contar no máximo em pagar ao Estado 25% de todo o seu lucro ao vender uma casa, mesmo que seja de herança. Claro que pode ser menos, mas se pensar nesse valor nunca será enganado.

Como baixar o valor a pagar de mais-valias

Há algumas formas de pagar menos imposto sobre as mais-valias. Não é muito, mas sempre pode poupar algumas centenas ou milhares de euros.

Pode abater no cálculo das mais-valias – ao entregar o IRS, no Anexo G – todas as faturas de obras de melhoria e manutenção da casa (pinturas, isolamento, etc.) e até alguns eletrodomésticos desde que fiquem na casa como exaustores, ar condicionado, etc.

Obviamente tem de ter fatura com NIF de tudo isso e com a morada da casa que vai vender. Pode apresentar essas despesas até os últimos 12 anos. Mais antigo do que isso não é aceite. E pode abater a comissão que pagar à imobiliária e o Certificado energético. Peça ajuda a um contabilista para fazer o IRS desse ano. É mais seguro para não pagar mais do que deveria pagar.

Como lhe disse, não é minha intenção listar aqui todos os pormenores técnicos. Quero é abrir-lhe os olhos para a necessidade de fixar que tem de levar em conta este imposto sempre que vender uma casa. E que consulte profissionais da área.

Há circunstâncias em que lhe sugiro que faça você mesmo em vez de contratar alguém para o fazer, mas neste caso, digo-lhe francamente que não deve fazê-lo. A menos que conheça profundamente a lei. 

Neste caso não é uma dica de poupança nem de investimento, é uma dica para não ter prejuízo pensando que está a ter lucro. Também é importante. Um dia vai lembrar-se desta crónica. Espero que a tempo.

Este conteúdo é uma reprodução do E-Konomista.“Se pensar vender uma casa tenha cuidado com as mais-valias”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.e-konomista.pt/vender-casa-cuidado-mais-valias/

Vender a casa? Antes de mais, avaliar e definir um preço de mercado – explicamos como

Para se garantir um negócio de sucesso, vendendo bem e rápido, há que preparar a operação. Especialista de dados indica como proceder.

A pensar em vender a casa? Antes de mais, convém avaliar e definir um preço de mercado, para garantir uma operação de sucesso. Os ingleses usam muito a frase “location, location, location”, exatamente, porque um dos fatores mais significativo para a calcular o valor de uma casa é a sua localização. A área do imóvel e o seu estado de conservação também são critérios essenciais para a avaliação e determinação do preço. Mas há outros fatores que também pesam nesta equação e podem ajudar a fazer melhor negócio. Explicamos tudo neste artigo, com a ajuda de uma especialista. 

Sendo a localização, a área do imóvel e o seu estado de conservação fatores essenciais, há outras características que podem ser fundamentais para um ajuste de preço mais refinado face a outros imóveis comparáveis na zona, tais como equipamentos (ar condicionado, aquecimento central, etc) ou outras características como elevador, parque de estacionamento incluído, arrecadações, e espaços exteriores.

“O mercado imobiliário, como qualquer atividade económica, é regulada pela oferta e a procura e, consequentemente, os preços sofrem impactos de acordo com a quantidade de imóveis em oferta e o nível da procura na zona”, explica Inês Campaniço, head of idealista/data em Portugal, considerando que “ter acesso a dados de qualidade do mercado imobiliário é vital para fazer uma análise correta da zona, e chegar ao valor de mercado do imóvel”.

Atualmente, existem no mercado bastantes modelos de avaliação automática, como alternativa à avaliação manual, sendo que “a grande maioria é baseada em cálculos demasiado simplificados e pouco confiáveis, por serem desenvolvidos por empresas com pouco ou nenhum conhecimento da dinâmica do mercado imobiliário”, alerta a especialista.

A avaliação de imóveis deve sempre ser feita por profissionais experientes e com recurso a modelos desenvolvidos por empresas especializadas. “Os modelos automáticos, quando bem desenvolvidos, são uma ótima base de trabalho para os peritos avaliadores, ajudando no processo de homogeneização e prospeção de imóveis, mas não substituem o parecer de um profissional credenciado”, indica ainda.

Por outro lado, no caso de ser necessário pedir ao banco um crédito à habitação, aqui a avaliação de imóveis tem de ser realizada por Peritos Avaliadores e seguir procedimentos específicos, determinados pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e as instituições financeiras, segundo a Lei 153/2015, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro (Lei dos PAI), que regula o acesso e exercício da atividade, a supervisão e o regime sancionatório aplicável ao Perito Avaliador de Imóveis.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Vender a casa? Antes de mais, avaliar e definir um preço de mercado – explicamos como”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2021/01/07/45813-vender-a-casa-antes-que-nada-avaliar-e-definir-um-preco-de-mercado

Tudo o que é preciso para vender uma casa em Portugal

A venda de um imóvel pode ser um processo complicado, com muitos passos e documentos envolvidos. Apresentamos um guia para ajudar.

Vender uma casa em Portugal é um processo que poderá, em muitos casos, revestir-se de alguma complexidade (documentação disponível, proprietários, registos efetuados junto da conservatória do registo predial, etc). Para ajudar, esclarecemos sobre alguns dos passos e documentos que serão necessários para todos aqueles que tenham interesse em vender um imóvel localizado em algum ponto do país. Um guia com tudo o que é preciso para vender uma casa em Portugal, com fundamento jurídico.

Embora cada processo de venda de um imóvel exija uma análise casuística e levante questões próprias, há alguns passos que são necessariamente obrigatórios.

Definir o preço do imóvel

Por forma a fixar um preço adequado, importa ter uma ideia do valor de mercado do imóvel que será vendido. Nesse sentido poderá fazer um estudo de mercado, comparando com outros imóveis com a mesma tipologia, estado de conservação, áreas e localização. As melhorias que tenham sido efetuadas, a disponibilidade de lugares de garagem, a exposição solar e outras características como varandas e arrecadação também são características relevantes.

Em função das conclusões que forem retiradas poderá definir um preço realista que lhe permita vender o imóvel num horizonte temporal razoável.

Decidir se venderá o imóvel sozinho ou irá contratar uma imobiliária

Existem várias ferramentas à disposição que permitem divulgar e anunciar a venda de um imóvel. Além da tradicional placa com a palavra “vende-se” e um contacto telefónico, é possível alcançar um grande número de potenciais compradores mediante o uso das redes sociais e dos vários sites dedicados à publicitação de imóveis e que permitem que as características destes sejam divulgadas.

No caso de optar por contratar uma imobiliária, esta irá anunciar e promover o imóvel, gerir os contactos com potenciais compradores, agendar e realizar as visitas, negociar o preço, informar sobre a documentação a reunir, etc… Contudo, deverá considerar o custo da comissão da imobiliária que será cobrada aquando da venda e que, regra geral, varia entre os 3% e 8% sobre o valor da venda do imóvel.

Reunir a documentação necessária

Serão necessários diversos documentos para as várias fases do processo de venda do imóvel – anúncio do imóvel, celebração do CPCV, pedido de crédito por parte do comprador, escritura pública – pelo que a melhor forma de agilizar o processo será reunir todos os documentos necessários com a maior antecedência possível.

Alguns dos documentos mais relevantes serão:

Certidão de Registo Predial

Este documento pode ser obtido na Conservatória do Registo Predial, permitindo consultar o historial do imóvel, os registos feitos sobre este, incluindo os que se encontram pendentes, e atestar a titularidade deste. A certidão do registo predial possui validade de 6 meses e pode ser solicitado na plataforma Predial Online, com custo de €.15.

Caderneta Predial

A Caderneta Predial também é conhecida como certidão matricial. Este documento relata a situação fiscal do imóvel assim como outras informações relevantes como a localização, a descrição, identificação dos proprietários e valor patrimonial do imóvel, que permitirá calcular o Imposto Municipal sobre o Imóvel (IMI).

Licença de utilização

Trata-se do documento que descreve o tipo de utilização a que se destina o imóvel, ou seja, se o mesmo tem finalidade habitacional ou não habitacional. Para emiti-lo, é necessário dirigir-se à Câmara Municipal da região do imóvel.

Planta do imóvel

A planta do imóvel é o documento que atesta a distribuição exata do imóvel, com áreas brutas e úteis, além de conter informações informar sobre o tamanho e localização da garagem, arrecadação, etc. É possível consultar a planta do imóvel também junto da Câmara Municipal.

Certificação energética

O Certificado Energético é um documento que avalia a eficácia energética de um imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente), emitido por técnicos autorizados pela Agência para a Energia (ADENE). Este documento é obrigatório desde 2013 para quem pretende vender ou arrendar um imóvel.

Ficha Técnica da Habitação (FTH)

Este documento contém as informações do projeto arquitetónico, características da obra e descreve alterações realizadas na construção do imóvel. Se o imóvel tiver sido construído antes de março de 2004 este documento poderá não ser necessário. Caso necessite de uma segunda via, deverá solicitar a mesma junto da Câmara Municipal mediante o pagamento de uma taxa.

Celebrar um contrato-promessa

Após ser alcançado um acordo com o comprador relativamente ao preço e forma de pagamento, antes da assinatura da escritura pública de compra e venda, e com o propósito de vincular as partes ao negócio futuro, é recomendável a celebração de um acordo denominado contrato promessa de compra e venda, por via do qual cada uma das partes irá estabelecer os termos e as condições para a compra e venda, comprometendo-se, nos termos do mesmo, à celebração do futuro negócio, no qual a propriedade será transferida para o comprador.

Num contrato promessa de compra e venda dever-se-ão estabelecer as condições do negócio, como por exemplo:

  1. Identificação do vendedor e do comprador
  2. Identificação do Imóvel
  3. Preço da compra e venda
  4. Descrição dos termos e condições de pagamento
  5. Prazo para a realização da escritura pública

Este tipo de acordo não é obrigatório; contudo, este é um procedimento comum quando o comprador tem necessidade de recorrer ao crédito bancário ou, por qualquer outro motivo, o contrato definitivo não possa ser imediatamente outorgado.

O contrato promessa de compra e venda deverá ser sempre cuidadosamente revisto por um profissional habilitado já que na nossa prática profissional por vezes encontramos situações em que a redação desadequada deste tipo de contrato resultou na perda do valor do sinal dado pelo comprador, o qual, em alguns casos, poderá chegar aos 30% do valor total do imóvel.

Escritura Pública / (notário / casa pronta)

A escritura de compra e venda poderá ser realizada em Cartório Notarial, Conservatória do Registo Predial ou até através do serviço Casa Pronta, um conjunto de balcões únicos criado pelo Estado para que, nos mesmos, se possa tratar de todas as formalidades inerentes à compra e venda de uma casa.

Importa lembrar que a liquidação do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), imposto de selo e custos de aquisição são responsabilidade do adquirente.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Tudo o que é preciso para vender uma casa em Portugal”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2020/12/23/45715-tudo-o-que-e-preciso-para-vender-uma-casa-em-portugal

Como vender uma casa em Portugal a estrangeiros

Processo de compra e venda é, em quase tudo, semelhante ao de um comprador nacional, mas há detalhes a ter em conta para evitar surpresas.

O processo de compra e venda de um imóvel sito em Portugal quando o comprador é estrangeiro é, em quase tudo, semelhante aquele que teria lugar caso o comprador fosse um cidadão nacional. Contudo, existem algumas particularidades que importa ter em conta para que o processo de compra e venda corra de forma célere e sem percalços. Analisamos tudo sobre este assunto com fundamento jurídico.

A Constituição Portuguesa prevê que os estrangeiros e os apátridas que se encontrem ou residam em Portugal gozam dos direitos e estão sujeitos aos mesmos deveres que um cidadão português, não existindo qualquer restrição a que um cidadão estrangeiro possa adquirir ativos imobiliários, seja em seu nome pessoal ou mediante uma empresa totalmente ou parcialmente detida por si. Como tal, vender uma casa em Portugal a um cidadão estrangeiro não poderia deixar de ser um processo em quase tudo semelhante aquele que teria lugar caso o comprador fosse um cidadão nacional.

Vender uma casa em Portugal é um processo que poderá revestir-se de alguma complexidade. Assim, no presente artigo iremos apenas focar-nos nas particularidades e cuidados a ter quando o comprador é um cidadão estrangeiro.

Primeiro passo é ter NIF português

Um dos requisitos indispensáveis, seja para a aquisição definitiva de uma propriedade ou para a assinatura de um contrato promessa de compra e venda é a obtenção do NIF português (Número de identificação fiscal português) por parte do cidadão estrangeiro. Em circunstancias normais, para obter o NIF o cidadão estrangeiro poderia deslocar-se a um serviço de finanças ou loja do cidadão e solicitar a sua inscrição junto das autoridades tributarias, mas devido à pandemia da Covid 19, o pedido de atribuição de NIF a cidadão estrangeiro deverá ser efetuado mediante o agendamento prévio para atendimento presencial junto do Centro de Atendimento Telefónico da Autoridade Tributária ou, em alternativa, através do Portal da Autoridade Tributária, no e-balcão, por uma pessoa singular ou coletiva (com domicilio fiscal em território português), que será registada, como representante fiscal, do cidadão estrangeiro na base de dados da autoridade Tributária.

Importa ainda salientar que um cidadão estrangeiro poderá solicitar o NIF como residente ou não residente. Um cidadão estrangeiro que queira solicitar a atribuição do NIF como residente deve apresentar um documento de identificação ou o seu Passaporte e título de autorização de residência (se for cidadão da UE fica dispensado da autorização de residência, sendo suficiente o Certificado de Registo de Cidadão da União Europeia, emitido pela Câmara Municipal da área da residência). Já um cidadão estrangeiro que queira solicitar a atribuição do NIF como não residente, caso declare a residência no estrangeiro, em país terceiro, isto é, não pertencente à UE ou Espaço Económico Europeu (Noruega, Islândia e Liechtenstein), deverá designar um representante fiscal com domicílio fiscal em Portugal (pessoa singular ou coletiva).

A figura do representante fiscal será importante para os cidadãos estrangeiros que não desejem tornar-se residentes em Portugal já que, na prática, ele será o elo de ligação formal entre a Autoridade Tributária e Aduaneira e o contribuinte.

Por fim, caso o comprador não esteja em Portugal, será aconselhável que este nomeie um representante, designadamente um advogado que o represente e aconselhe durante o processo de compra e o possa representar na assinatura de contratos e outros atos necessários à aquisição do imóvel. Caso seja outorgada uma procuração para que o representante do comprador o represente no ato de aquisição do imóvel, o documento deverá ser exarado com termo de autenticação.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Como vender uma casa em Portugal a estrangeiros”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2021/01/05/45749-como-vender-uma-casa-em-portugal-a-estrangeiros

Venda da casa e os impostos a pagar: tudo o que é preciso saber

Qual o impacto fiscal e as obrigações de um proprietário na sequência da venda de um imóvel? Explicamos tudo sobre o tema neste artigo.

Qual o impacto fiscal e as obrigações de um proprietário na sequência da venda de um imóvel? Que custos têm os donos de uma casa na hora de a vender?  Preparámos um guia com tudo o que é preciso saber sobre o processo de venda da casa e os impostos a pagar. Para que nada falhe na hora de fechar negócio.

Aquando da venda de um imóvel, os contribuintes terão de proceder ao reporte da respetiva transmissão de propriedade na sua declaração Modelo 3 de IRS, respeitante ao ano em que essa venda ocorra. A mais ou menos-valia será determinada, pela Autoridade Tributária, com base nos montantes declarados pelo contribuinte, tal como explica a PwC* neste artigo.

Apuramento da mais ou menos-valia

Para efeitos de determinação da mais ou menos-valia deverá atender-se à diferença entre o valor de venda do imóvel e o seu custo de aquisição, podendo ser acrescidas ao valor de aquisição as despesas inerentes à compra e venda do referido imóvel, bem como encargos comprovadamente incorridos com a sua valorização.

Por outro lado, nos casos em que tenham decorrido mais de 24 meses entre a compra e a venda do imóvel, para efeitos de determinação da mais ou menos-valia, o valor de aquisição do imóvel é corrigido por um coeficiente de desvalorização da moeda (constante de Portaria publicada anualmente pelo Ministério das Finanças), com vista a salvaguardar que o contribuinte não suporte imposto sobre o ganho apurado em virtude da inflação verificada desde a compra do imóvel até ao momento da sua venda.

Como se calcula a mais ou menos-valia resultante da venda de um imóvel?

MV = Vvenda – [(Vaq * Cf) + Encv + Daq + Dvenda]

Onde

MV = Mais/menos-valia
Vvenda = Valor da venda do imóvel, que deverá corresponder ao valor da contraprestação recebida ou ao Valor Patrimonial Tributário do imóvel, se superior
Vaq = Valor de aquisição do imóvel – para imóveis adquiridos a título oneroso, deverá ser considerado como valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Cf = Coeficiente de desvalorização da moeda, aplicável desde que tenham ocorrido mais de 24 meses entre a compra e a venda do imóvel
Encv = Encargos incorridos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos
Daq = Despesas incorridas com a aquisição do imóvel 
Dvenda = Despesas incorridas com a venda do imóvel

No que respeita aos encargos e despesas, são dedutíveis os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, bem como as despesas incorridas com a compra e venda do imóvel, podendo ser deduzidas a este título, por exemplo, as despesas com o registo predial do imóvel e encargos notariais, o IMT e Imposto do Selo (IS) pagos no ato de compra, bem como as despesas respeitantes à obtenção de certificado energético e comissão imobiliária, suportadas no processo de venda do imóvel. 

Regime de tributação

No caso de contribuintes residentes fiscais em Portugal, quando se apure uma mais-valia, esta fica sujeita a tributação em apenas 50% do seu valor, sendo esse montante somado aos demais rendimentos sujeitos a englobamento para efeitos de tributação às taxas marginais de imposto, acrescidas da taxa adicional de solidariedade. De notar que o valor dos rendimentos qualificados como mais-valias é o correspondente ao saldo apurado entre as mais e as menos-valias realizadas no mesmo ano. 

Reinvestimento

No entanto, e mediante o cumprimento de determinadas condições, as mais-valias imobiliárias decorrentes da venda de habitação própria e permanente poderão beneficiar de uma exclusão, total ou parcial, de tributação, se houver reinvestimento do valor de realização na aquisição de habitação própria e permanente, ou, quando se tratem de contribuintes em situação de reforma ou com pelo menos 65 anos de idade, se verifique o investimento do valor da venda do imóvel na aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida, na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou ainda na contribuição para o regime público de capitalização. As condições de acesso ao regime do reinvestimento serão alvo de análise, em detalhe, em artigo autónomo. 

Imóveis adquiridos antes de 1989

De referir ainda que, com exceção dos terrenos para construção, quando se tratem de mais-valias provenientes da venda de um imóvel que tenha sido adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do Código de IRS) as mesmas não ficam sujeitas a tributação, ainda que devam ser reportadas na declaração Modelo 3 de IRS, em anexo próprio para o efeito (Anexo G1). 

Reporte na declaração Modelo 3 de IRS

As operações relativas à transmissão de propriedade de um imóvel (à exceção das que devam declarar-se no Anexo G1) deverão ser reportadas no quadro 4 do anexo G da declaração Modelo 3 de IRS.

De notar que, mesmo nos casos em que da venda de um imóvel resulte uma menos-valia, a alienação deverá ainda assim ser reportada na declaração Modelo 3 de IRS. A perda apurada (também considerada em 50% do seu valor) poderá ser deduzida ao saldo positivo de eventuais mais-valias realizadas e sujeitas a englobamento nos cinco anos seguintes àquele a que respeite a menos-valia realizada. 

De referir ainda que o sistema de liquidação da Autoridade Tributária assegura, de forma automática, a consideração de apenas 50% da mais ou menos-valia realizada, bem como a aplicação do coeficiente de correção monetária ao valor de aquisição.

Imaginemos o seguinte cenário, em que um contribuinte:

  • Adquiriu um imóvel a 1 de fevereiro de 2005 pelo valor de 250.000 euros;
  • Vendeu o referido imóvel a 1 de março de 2020 por 300.000 euros;
  • Suportou 30.000 euros a título de despesas com a compra e venda do imóvel, designadamente a título de IMT, IS e comissão imobiliária.

Assim, para efeitos de apuramento da mais-valia realizada, no preenchimento do quadro 4 do anexo G da declaração Modelo 3 de IRS, além da identificação matricial do imóvel, deverão ser considerados os seguintes montantes:

No preenchimento efetuado deverá ser então reportado o valor real da aquisição do imóvel (neste caso, 200.000 euros) e não o valor corrigido pela aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda. Por outro lado, no campo das despesas e encargos deverá ser considerado o somatório dos custos totais incorridos a este título, no caso 30.000 euros.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Venda da casa e os impostos a pagar: tudo o que é preciso saber”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/financas/fiscalidade/2020/12/15/45621-venda-da-casa-vs-impostos-tudo-o-que-e-preciso-saber

Custos de vender a casa: guia útil para proprietários

Que impostos e certidões é preciso pagar? E quais são os documentos a ter em conta na hora de vender uma casa?

Quanto custa aos proprietários vender uma casa? Que impostos é preciso pagar e quais são os documentos a ter em conta na hora de vender uma casa? E que impacto tem no orçamento todo o processo relativo à transação de um imóvel? Preparámos um guia, que responde a todas estas questões sobre os custos de vender casa. Sim, porque mesmo em tempos de pandemia da Covid-19, o mercado imobiliário não parou, pelo contrário, tem mostrado estar resiliente. Contamos-te tudo sobre este assunto no artigo de hoje.

É verdade! Para quem vai vender casa existem alguns custos que não podem ser evitados. 

Se vender diretamente a particular, sem intervenção de uma agência imobiliária, terá de fazer por ti uma pesquisa de mercado para avaliar o valor por que deve vender e/ou contratar um avaliador (média de 300 euros pela avaliação, valor incluído na comissão a pagar se contratar agência imobiliária).

Caso contrate os serviços de uma agência imobiliária, conta com uma comissão de entre 5% a 8%. E se colocar a casa à venda nas redes sociais ou através de anúncios também poderá ter custos e só o pode fazer se tiver certificado energético. 

Terá ainda de suportar o imposto sobre as mais-valias se o valor do imóvel que vai vender for superior ao valor por que o tinha adquirido. Ou seja, se da transação que fizer resultarem ganhos estará sujeito ao pagamento de IRS, através do englobamento de rendimentos e sujeitos à taxa de imposto respetiva. As mais-valias de venda de habitação própria e permanente, com algumas exceções (ex. º: reinvestimento nos 36 meses seguintes), são tributadas a 50%. Não te esqueça que a venda da casa tem obrigatoriamente de ser declarada em sede de IRS e reportada ao ano a que respeita.

As mais-valias acrescem ao rendimento do ano a que reportam e resultarão da diferença entre o valor de venda do imóvel e o valor por que o tinha adquirido, atualizado com base num coeficiente de desvalorização da moeda e deduzidas as despesas com a aquisição e venda e eventuais gastos ou obras de valorização e conservação (deverá apresentar faturas comprovativas).

Poderá incluir, por exemplo, nas despesas de venda, o certificado energético e a comissão paga à imobiliária.

Nas despesas de compra poderá incluir as que tiveste com a escritura, o registo predial e os impostos suportados, como sendo o Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo.

Se tiver crédito à habitação associado, prepara-te ainda para a comissão pelo distrate de hipoteca (100 a 200 euros, em média) que o banco te vai cobrar e comissão por amortização antecipada total (2% ou 0,5% sobre o capital a amortizar).

Finalmente, de entre outros custos, destacamos os relativos a certidões, Ficha Técnica do Imóvel e Licença de Utilização, que haverá ainda que suportar, bem como, designadamente, a Certidão Predial permanente atualizada (20 euros na Conservatória ou 15 euros, se online), o Certificado Energético, que em média custará entre 150 a 250 euros, ou a Caderneta Predial (10 euros ou gratuitamente online, no Portal das Finanças).

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Custos de vender a casa: guia útil para proprietários”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2020/12/04/45503-custos-de-vender-a-casa-guia-ulti-para-proprietarios

Os condóminos podem vender a casa da porteira? E arrendar?

São sete os aspetos a ter em conta para proceder ao arrendamento ou à venda de um apartamento que foi utilizado pelo/a porteiro/a.

O arrendamento e a venda da fração do prédio que antes se destinavam à habitação da porteira (a “casa da porteira”) são soluções cada vez mais procuradas pelos condóminos para financiar os custos de manutenção das áreas comuns do prédio. Mas será que os condóminos podem “pôr no mercado” a já referida “casa da porteira”? Analisamos tudo sobre este assunto com fundamento jurídico e tendo em conta a legislação.

Cada vez mais os condomínios dos prédios contratam empresas externas para a realização de serviços de limpeza das partes comuns e demais serviços que tradicionalmente se encontravam a cargo das porteiras. Esse facto, associado à necessidade de os proprietários das frações do prédio financiarem a manutenção do edifício, levam a que, nos últimos anos, exista uma tendência para rentabilizar os apartamentos que eram destinados à habitação da porteira através do arrendamento ou da venda da fração autónoma. Neste artigo, explicamos tudo sobre este tema.

Para proceder ao arrendamento ou à venda de um apartamento que no passado foi utilizado pelo/a porteiro/a haverá que ter em conta o seguinte:

1 – Verificar se a fração se encontra disponível

Tradicionalmente era normal um contrato para o exercício da profissão de porteiro incluir a concessão de um espaço para habitação. Assim, com a extinção do contrato de trabalho do porteiro, o direito de habitação da fração também terá, em princípio, caducado, ficando assim a fração disponível.

2 – Decisão por parte da Assembleia Geral de Condóminos

Cabe à Assembleia Geral de Condóminos decidir sobre o destino de um apartamento que seja propriedade do condomínio. Quer a decisão de vender ou dar de arrendamento a casa da porteira carece de aprovação por unanimidade de todos os condóminos.

3 – Verificar o título constitutivo da propriedade horizontal e o registo predial

Caso o prédio não esteja, ainda, constituído em propriedade horizontal, haverá que constituir a mesma mediante a alteração do título constitutivo. Este título deverá ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, carecendo do acordo de todos os condóminos.

4 – Requerer o certificado energético

O Certificado Energético é um documento que avalia a eficácia energética de um imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente), emitido por técnicos autorizados pela Agência para a Energia (ADENE). Este documento é obrigatório desde 2013 para quem pretende vender ou arrendar um imóvel.

5 – Licença de utilização 

A licença de habitação é um documento emitido pela Câmara Municipal onde o prédio se situa que comprova que um determinado imóvel se encontra habitável porque cumpre todas as condições legais exigíveis para tal, incluindo a conformidade da fração com o projeto de arquitetura anteriormente aprovado.

6 – Escritura pública/arrendamento

Dependendo do destino que foi decidido dar ao apartamento, pelos condóminos, haverá, então, que celebrar o contrato de compra e venda ou arrendamento da fração autónoma. Por fim, haverá que liquidar os impostos correspondentes, independentemente de o valor ganho ser ou não distribuído pelos condóminos.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Os condóminos podem vender a casa da porteira? E arrendar?”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2020/11/24/45377-os-condominos-podem-vender-ou-arrendar-a-habitacao-da-porteira

Quanto tempo se demora a vender uma casa em Portugal – mapa dos dados por distritos

Análise do mercado residencial nacional mostra como cada distrito e cidade reagiram à pandemia da Covid-19.

Quando um proprietário decide colocar um imóvel no mercado deve saber quanto tempo se demora a vender uma casa até encontrar um interessado em comprar – esta mesma informação é também relevante para os agentes imobiliários e demais profissionais do setor. Sempre e agora, em plena crise pandémica, ainda mais. Em Portugal, o período de venda de casas ronda, atualmente, os cinco meses, tendo aumentado face ao terceiro trimestre de 2019 – quando se vivia em crescimento económico e sem o novo coronavírus. Há apenas um ano, em termos médios, contabilizava-se em pouco mais de quatro meses o tempo de um imóvel à venda no mercado nacional, segundo uma análise do idealista.

Nos extremos da tabela – entre onde é mais demorado e rápido conseguir vender uma casa- estão hoje em dia as cidades alentejanas de Portalegre e Beja, com períodos próximos de nove meses, e a beirã Guarda, com três meses, de acordo com os cálculos do principal marketplace imobiliário, a partir de dados referentes até ao final de outubro.  

Os proprietários nos distritos de Beja, Viana do Castelo e Vila Real tiveram, em média, de esperar à volta de oito meses para conseguir vender uma casa e, em contraste, o distrito de Setúbal destaca-se como o único onde se conseguiu reduzir o tempo de transacionar um imóvel para menos de quatro meses, seguido de perto por Lisboa, a capital do país, e São Miguel, nos Açores.

Do total dos 20 distritos do país (18 no Continente e 2 nas Ilhas) cinco conseguiram reduzir o período de venda de casas, face ao terceiro trimestre do ano passado. No caso de São Miguel (Açores) passou de 5,8 para 4,1 meses, enquanto a Guarda (região das Beiras) passou de 8,3 para 6,1 meses e Évora (Alentejo), ganhou 24 dias neste processo. Portalegre e Setúbal – ambas no Alentejo, mas a primeira no interior e a segunda na costa litoral -, também apresentam ligeiras descidas.

Distritos 3T2020 (meses)3T2019 (meses)Variação (dias)
Portugal           5,1           4,322
Aveiro           5,0           4,94
Beja           8,1           7,419
Braga           4,9           4,82
Bragança           7,0           6,94
Castelo Branco           7,0           6,225
Coimbra           6,0           5,513
Évora           5,1           5,9-24
Faro           6,4           4,750
Guarda           6,1           8,3-67
Leiria           6,5           5,337
Lisboa           4,1           3,810
Portalegre           7,7           7,9-5
Porto           4,4           3,720
Santarém           6,2           5,814
Setúbal           3,6           3,8-3
Viana do Castelo           8,3           6,261
Vila Real           8,2           5,581
Viseu           6,3           5,329
Madeira (Ilha)           6,7           5,148
São Miguel (ilha)           4,1           5,8-52

Por outro lado, outros proprietários de distritos viram prolongar por mais tempo o período que o imóvel permaneceu no mercado, como Vila Real (Trás-os-Montes), onde este compasso de espera aumentou quase mais de três meses, para atualmente estarem mais de oito meses as casas à venda.

Os distritos mais fortes do mercado imobiliário, como Lisboa (4,1 meses), Porto (4,4 meses), Faro (6,4 meses), ou a ilha da Madeira (6,7 meses) viram o tempo de venda de casas aumentar entre 10 e 50 dias em apenas um ano.

No que diz respeito às capitais de distrito, a cidade de Vila Real destaca-se no aumento do tempo de venda de um ano para o outro, em quase cinco meses, sendo que, atualmente, se demora em média quase oito meses a vender uma casa.

Por sua vez, Bragança viu o período de tempo para venda de uma casa aumentar 118 dias, seguido de Faro com uma subida de 69 dias. Em contraste, a Guarda apresenta um valor que salta à vista de redução de tempo de venda de cerca de oito para três meses, no terceiro trimestre de 2020.

“É muito interessante perceber como o mercado imobiliário de cada distrito e cidade reagiram à pandemia. Por exemplo, as cidades e distritos do interior demonstram bastante mais variações do que o litoral, em termos de tempo de venda”.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Quanto tempo se demora a vender uma casa em Portugal – mapa dos dados por distritos”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2020/11/25/45400-quanto-demora-uma-casa-a-vender-se-agora-em-portugal-mapa-dos-dados-por-distritos

Preço das casas em Portugal vai cair no curto prazo, antecipa Bruxelas

Aumento da oferta de obra nova na área residencial, a par da crise no Alojamento Local, explicam o ajustamento no custo da habitação previsto pela Comissão Europeia.

Depois da escalada dos últimos anos, os preços das casas em Portugal começaram a desacelerar no segundo trimestre de 2020. E a expetativa da Comissão Europeia (CE) é que venham a cair mais, no curto prazo. Sem apontar estimativas em forma de número, Bruxelas antecipa uma tendência de baixa dos preços da habitação no mercado português, atribuindo “culpas” à pandemia, mas dizendo que também o reforço da oferta de nova construção residencial deverá contribuir para este fenómeno de ajustamento. Por outro lado, o relatório da 12ª missão de avaliação pós-programa de ajustamento económico destaca a resiliência que o setor imobiliário tem mostrado nesta crise.

“Vários fatores apontam para uma nova desaceleração do crescimento dos preços da habitação, no curto prazo. O investimento na construção residencial continuou a aumentar no primeiro semestre de 2020 e é expectável que a oferta do mercado gradualmente se ajuste à procura. Além disso, a queda na atividade turística vai colocar mais pressão descendente sobre os preços, uma vez que o mercado de arrendamentos de curto prazo (Alojamento Local) provavelmente não retornará aos níveis pré-pandémicos em breve”, pode ler-se no documento publicado pela Comissão Europeia, esta quarta-feira, dia 18 de novembro de 2020.

Apesar do travão registado no ritmo de crescimento do valor das casas, no terceiro semestre deste ano, em plena pandemia da Covid-19, os preços ainda subiram em Portugal: 1% entre julho e setembro face aos três meses anteriores, para 2.090 euros por metro quadrado (m2). Em termos anuais, ou seja, comparativamente com o terceiro trimestre de 2019, o aumento foi de 5,5%.

Moratórias no crédito à habitação e outras positivas, mas com riscos

Bruxelas diz, por outro lado, que as medidas adotadas pelas autoridades portuguesas e comunitárias, a par das moratórias dos bancos nacionais (nomeadamente na área do crédito à habitação), ajudaram a suavizar o impacto negativo da pandemia para as famílias e as empresas nesta primeira fase da crise – assegurando a cobertura das necessidades de liquidez -, mostrando, porém, ressalvas quanto ao que aí vem, com receios sobre como vão reagir o sistema financeiro e a economia real, quando este ciclo de ajudas acabar.

“A incerteza em torno do materialização e magnitude para a economia real, e o subsequente impacto sobre o sistema financeiro, permanecem altos”, diz Bruxelas, afirmando que “o sistema bancário português é mais resiliente agora do que no início do mundo crise financeira há uma década, mas também há novas vulnerabilidades”.

No final de setembro existiam mais de 751 mil contratos abrangidos por moratórias, sendo que 42% diziam respeito a créditos à habitação, 29% a contratos de crédito ao consumo e os restantes 29% a contratos de créditos a empresas, segundo os dados mais recentes do Banco de Portugal. “Em junho de 2020, cerca de 17% do total do crédito à habitação e 30% do crédito às empresas beneficiavam de diferimentos de empréstimos, concentrados principalmente em micro e pequenas empresas”, recorda a Comissão.

Perante isto “os bancos enfrentam riscos de deterioração da qualidade dos ativos, uma vez que os rácios de crédito malparado (NPL, na designação inglesa) são suscetíveis de aumentar no momento em que as moratórias dos empréstimos expirarem”. Atendendo a este cenário de risco, a CE recomenda que “os bancos olhem para lá da suspensão temporária dos pagamentos e se preparem para um aumento dos incumprimentos”, montando uma estratégia “atempada com os acionistas e clientes e aumentando as provisões de perdas”.

E deixa também uma mensagem ao Governo: “neste contexto, o papel das autoridades é primordial para assegurar uma saída gradual das moratórias e de outras medidas”.

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Posso vender um imóvel com crédito à habitação? Como tenho de proceder?

Quando o empréstimo da casa é pago na totalidade há um documento que é preciso pedir ao banco: o distrate da hipoteca.

O processo de colocar a casa à venda, receber uma proposta que agrade (ao proprietário) e acabar por fechar negócio culmina com a formalização da venda do imóvel livre de ónus ou encargos, uma vez que, em situações normais, ninguém comprará uma casa com uma hipoteca incluída. Preparámos um artigo que ajuda a explicar como é preciso proceder e o que é preciso fazer quando se quer vender uma casa, que tem um crédito à habitação. 

De modo a que o imóvel fique livre da hipoteca, deves informar o banco que irás efetuar a respetiva venda e identificar o dia, hora e local da escritura de venda, com pelo menos duas semanas de antecedência.

A materialização deste processo denomina-se distrate da hipoteca. O distrate é o documento onde a entidade renuncia a hipoteca do imóvel e declara a extinção da dívida. Com este documento, a Conservatória do Registo Predial cancela o registo da hipoteca. 

De modo a obteres esse documento por parte do banco, deves garantir a liquidação do teu empréstimo. Habitualmente, é efetuada uma troca no momento da escritura, onde o banco entrega o distrate da hipoteca e recebe um cheque bancário de valor igual ou superior à dívida atual.

Lembra-te que é possível que o teu crédito inclua uma comissão de cancelamento antecipado.

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