Manutenção da casa: Cuidados a ter (sempre) em conta!

Quando se é proprietário, são muitos os cuidados de manutenção da casa a ter em conta. Muitas vezes, temos de admitir, são tarefas maçadoras, mas muito importantes para a preservação e conservação do imóvel. Aliás, para manter o valor de mercado do imóvel, uma boa manutenção é mesmo essencial!

Tendo isto em conta, resumimos alguns cuidados para manter a casa que deverá considerar. Para facilitar, reunimos vários conselhos em função de cada área ou funcionalidade a tratar. 

Água e canalização

Muitos danos numa casa são causados devido a problemas relacionados, como a fugas no telhado ou infiltrações. Como é melhor prevenir do que remediar, lembre-se sempre de:

• Certificar que as calhas estão desentupidas, para evitar problemas de escoamento;

• Igualmente importante é confirmar que a caixa de escoamento está direcionada para longe. Quando estão demasiado encostadas às paredes, por exemplo, acabam por danificá-las;

• Se tiver uma bomba na fossa, certifique-se que o flutuador funciona e que ativa automaticamente a bomba;

• Cuidar dos canos, limpando-os e desentupindo-os com regularidade. Para isso, aconselhamos-lhe também a usar filtros nos ralos dos lavatórios e do lava-loiça;

• Fazer uma manutenção de autoclismo regular;

• Inspecionar fugas de água ou problemas de ferrugem no sistema de aquecimento da água. Isto é válido para pequenos problemas como uma torneira, como para algo mais complexo, como um cano roto. Não adie este tipo de conserto, pois facilmente se transformam em problemas maiores – e mais dispendiosos! Já para não falar do gasto extra na conta da água;

E muito importante, a melhor altura para fazer alguns destes trabalhos de revisão será antes do outono/inverno. Deste modo, estará preparado para a época das chuvas e os danos serão menores – ou inexistentes.

Chão, paredes e teto

Para um bom trabalho de manutenção da casa é essencial cuidar da sua estrutura. Isto não significa apenas pintar as paredes. Além da parte estética, pintar a casa inclui também a reparação de fissuras, assim como a limpeza das paredes. Por isso, é considerado um serviço de manutenção tão importante, que deverá levar a cabo (pelo menos) uma vez por ano.

Também o chão e as paredes merecem ser cuidados. Para uma boa manutenção, use os produtos próprios para a sua limpeza e em função das características do chão poderá ter alguns cuidados extra. Por exemplo, um chão de madeira deverá ser envernizado pelo menos uma vez por ano.

Cuidar do telhado

Quanto ao telhado, aconselhamos-lhe a contratar uma empresa que todos os anos faça um diagnóstico do estado do telhado. Esse tipo de diagnóstico é ideal para fazer uma avaliação completa ao estado das telhas e das calhas, mas também para prevenir futuros problemas como a chaminé, infiltrações, etc.

Este conteúdo é uma reprodução do Habitíssimo. “Manutenção da casa: Cuidados a ter (sempre) em conta” Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://projetos.habitissimo.pt/projeto/manutencao-da-casa-cuidados-a-ter-sempre-em-conta

Os 27 fatores que dão ou tiram valor na avaliação de uma casa.

Perito avaliador identificou e analisou mais de vinte características com base na localização, tipo de imóvel, antiguidade e espaço interior.

Na opinião de muitos proprietários, a sua casa é única, ainda mais quando decidem colocá-la à venda. Essa paixão, quase obsessão, pela própria casa, pode ser um perigo quando se trata de valorizá-la, já que levá-la ao mercado por um sobre preço pode significar um atraso de meses – senão anos – até encontrar comprador. A solução para vender a casa mais depressa (e bem) é ter a opinião de um avaliador profissional e entender que existem fatores que acrescentam ou retiram valor na hora de avaliar um imóvel. 

De calculadora na mão, César Escobar, codiretor de Controlo de Avaliação da Tinsa, explica que a existência ou não de elevador pode modificar em até 30% o preço da casa, a altura também pode somar entre 3.000 e 6.000 euros por andar, e ter terraço, até 25%. De ressalvar que afirmações, como todas as que se fazem artigo, podem ser variáveis, já que cada venda é única.

No entanto, os avaliadores profissionais sabem diferenciar entre o valor da casa e a opinião do proprietário e do comprador. Também sabem que o mercado pressupõe normas e tendências não escritas válidas que apreciam ou depreciam, em muitos casos, entre 5% e 15% do valor total.

Com o objetivo de valorizar a casa de forma mais realista, este perito avaliador identificou e analisou até 27 características com base na sua localização, tipo de imóvel, antiguidade e espaço interior.

Sobre a localização da casa

Fatores que dão valor:

Transportes públicos. É um dos fatores que mais impactam o preço do imóvel e que terá grande peso no futuro. “Tudo parece indicar que as condições de acesso ao transporte privado para o centro da cidade vão ser mais restritivas, por isso procuram-se situações que permitam uma circulação confortável nos transportes públicos”, comenta Escobar.

Centro da cidade. A habitação no centro da cidade acarreta sempre um custo adicional, pois garante a proximidade de um maior número e variedade de serviços.

Zonas verdes próximas. Ter um parque num raio de 10 ou 15 minutos a pé é considerado positivo para a grande maioria dos compradores, de qualquer perfil.

Rua principal. As casas na rua ou ruas principais são sempre valorizadas acima das localizadas nas secundárias. Neste caso, as exceções são aquelas que são afetadas por elevado tráfego ou ruído.

Proximidade de infraestruturas e serviços. Entre os fatores que fazem aumentar o valor, destaca-se também a proximidade das zonas de serviços, sendo as escolas, hospitais, zonas comerciais e desportivas os mais valorizados.

Fatores que retiram valor:

Excesso de tráfego ou comércio. “O mais comum é que o comprador procure tranquilidade, o que quer dizer que o excesso de tráfego de veículos ou pedestres, por se tratar de uma área comercial, pode afetar negativamente a avaliação”, esclarece o especialista.

Falta de coerência socioeconómica. Talvez a mais subtil das condicionantes desta secção. “A falta de coerência socioeconómica não favorece as vendas, principalmente quando está acima do standard social do bairro. Pelo contrário, uma casa mais modesta localizada num bairro socialmente mais ambicioso, pode ser favorecida”, destaca Escobar.

Sobre a qualidade da construção e a idade

Fatores que dão valor:

Qualidade de construção. A opinião de Escobar não deixa dúvidas: “Quanto melhor for a qualidade do edifício e dos seus acabamentos na fachada e áreas como porta, elevador ou escada, mais valor terá.”

Garagem. É um fator que geralmente acrescenta valor, especialmente onde é mais difícil estacionar na rua. A melhor forma de avaliar é saber o preço de uma casa na zona.

Inspeção Técnica de Edifícios. Dependendo se é positiva ou negativa, o potencial comprador sabe o que é que lhe espera. E tendo em conta as deficiências apontadas no relatório, pode estimar-se o impacto no valor da casa.

Serviços comunitários. Um prédio que oferece serviços comunitários acima da média é sobrevalorizado. Por exemplo, uma comunidade com piscina no centro da cidade pode aumentar o preço entre 5% e 15%.

Edifícios com proteção especial. Normalmente é uma amostra de exclusividade e uma qualidade acima da média devido à sua arquitetura, antiguidade ou história, por isso pesa favoravelmente.

Certificação energética. Do ponto de vista da avaliação profissional, quanto maior a classificação, maior o valor.

Fatores que retiram valor:

Antiguidade. A regra diz que quanto maior a antiguidade, menor o valor. Mas claro que há exceções, nomeadamente quando o estado de conservação é bom.

Elevador. A sua falta é um dos fatores que mais pode desvalorizar o preço de um edifício, em percentagens tão significativas como 30% para os edifícios sem elevador.

Taxas comunitárias. “Num local com alto poder aquisitivo não é muito relevante”, esclarece Escobar, “mas nos demais segmentos imobiliários, quanto menos despesas fixas, melhor”.

Défice de serviços. Exemplo de uma casa cuja comunidade de proprietários oferece serviços abaixo da média dos oferecidos no seu bairro. Quer isto dizer que, num ambiente de urbanização, a casa localizada numa comunidade sem serviços desportivos vê o seu valor cair.

Comércio. Os imóveis localizados em zonas/áreas comerciais também podem influenciar o preço: o comprador rejeita negócios relacionados com ruído, movimentação de pessoas ou animação noturna.

Sobre o interior da casa

Fatores que dão valor:

Zona exterior. O normal é que uma casa com exterior seja sempre mais cara. Mas tudo depende de outros fatores: se se trata de uma rua com tráfego ou ruído excessivo ou quando a habitação interior está voltada para pátios de blocos amplos e claros. O interior com vista para um pátio, tem sempre desconto.

Qualidade dos acabamentos. Os avaliadores têm em conta um comprador médio e condições medianas. “Mesmo que alguém tenha colocado algumas torneiras de ouro ou que o design do interior seja realmente surpreendente, não vamos somente levar isso em consideração porque nem todos os compradores vão apreciar isso como uma melhoria.”

Casas mais pequenas. Algo que é importante lembrar é que comparar o valor do metro quadrado na zona pode ser um equívoco, desde que não sejam casas semelhantes. Por exemplo, o preço será sempre mais elevado num apartamento de 60 m2 do que 120 m2.

Varanda ou terraço. “Com a pandemia, existe uma verdadeira obsessão por casas com terraço”, destaca o especialista. “Quando a sua superfície é maior que 15 m2 pode agregar entre 20% e 25%”.

Terraço no sótão. Um tesouro imobiliário atualmente.

Fatores que retiram valor:

Planta. Muito importante: “Na construção nova, o preço de um mesmo apartamento sobe entre 3.000 e 6.000 euros por piso”. Desde a Tinsa explica-se que os mezaninos e primeiros andares estão sempre abaixo do restante do edifício, e as caves e semi-caves apresentam grandes problemas de comercialização.

Conservação. Uma reforma standard de uma casa de 90 metros quadrados (m2) pode custar cerca de 60.000 euros. Após entre 10 e 15 anos é considerado amortizado pelo avaliador, a menos que ofereça uma conservação muito cuidada ou os seus acabamentos sejam de qualidade especial.

Distribuição interior. O avaliador dá especial atenção aos metros quadrados úteis, “penalizam-se as zonas de passagem para ligação de divisões sem utilização, casas com estrutura tubular no seu grande corredor, tetos inclinados ou com dificuldades de ventilação”.

Falta de anexos. Num contexto de diminuição do espaço na casa, não ter este tipo de espaços, retira valor.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News. “Os 27 fatores que dão ou tiram valor na avaliação de uma casa”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2021/03/09/46532-os-27-fatores-que-dao-ou-tiram-valor-na-avaliacao-de-uma-casa

O que faz subir ou baixar o preço de uma casa na hora de vender

Especialistas alertam para os fatores que influenciam a valorização ou depreciação do valor de um imóvel residencial.

O ambiente onde se encontra a casa que se pretende colocar no mercado influencia o seu preço inicial. Além do mítico slogan de ‘localização, localização, localização’, é preciso ter em consideração outros fatores na hora de determinar qual é o valor adequado na hora de colocar a casa à venda e fazer um negócio de sucesso. O que faz subir ou baixar o preço de uma casa na hora de vender? Explicamos com a ajuda de especialistas.

Os fundamentais básicos para equilibrar o preço de uma casa são, obviamente, a localização, mas também o estado de conservação da casa e do edifício, o andar em que está localizado o imóvel, as características que o edifício possui e a zona, ou a sua orientação. Mas não pode ignorar outros fatores, principalmente externos, que podem fazer disparar ou afundar o preço que tem em mente.

Os especialistas da Foro Consultores abordam algumas das variáveis ​​que devem ser tidas em conta. As mais negativas ocorrem em bairros conflitivos, degradados ou com áreas verdes negligenciadas e uso indevido, que criam problemas; negócios em baixo ou nas redondezas, que sejam ruidosos ou ter perto paragens de autocarro ou passagens de comboios, que podem reduzir o valor das casas (devido ao barulho), apesar da vantagem de ter perto um meio de transporte.

“São fatores que ameaçam o valor da casa. Ou seja, a desvalorização não acontece apenas pelo interior dos imóveis, sendo também afetada pelo meio ambiente envolvente e, quanto mais próximo o problema, maior a desvalorização”, esclarecem os especialistas.

Mas nem todos os elementos externos à casa serão negativos. Há também aspectos positivos que não pode esquecer para determinar o valor da casa que quer vender, como a proximidade de escolas de qualidade, áreas desportivas, a segurança do bairro, a boa comunicação com o centro da cidade e o local de trabalho. As características do bairro a nível de transportes, comércio e reabilitação de edifícios.

A revitalização de uma área degradada que está totalmente reformada ou de áreas semi-industriais que estão a ser transformadas e a tornarem-se residenciais podem também ajudar a valorizar o preço da casa, ou a decidir quanto está disposto a pagar se estiver à procura de uma nova casa para comprar.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“O que faz subir ou baixar o preço de uma casa na hora de vender”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2021/02/22/46336-o-que-faz-subir-ou-baixar-o-preco-de-uma-casa-na-hora-de-vender

Se pensar vender uma casa tenha cuidado com as mais-valias

Fazer um esforço para perceber como funciona este imposto antes de pôr uma casa à venda é importante para não ter prejuízo pensando que está a ter lucro.

As mais-valias são um bom exemplo da nossa dificuldade, enquanto portugueses, em lidarmos com os impostos.

“Nada é mais certo neste mundo do que a morte e os impostos”. Esta frase foi popularizada por Benjamin Franklin e reflete bem a nossa relação com os impostos. Ninguém gosta de pagar impostos, mas a verdade é que não conseguimos escapar-lhes (pelo menos à maior parte deles). Para termos umas finanças pessoais saudáveis é muito importante contarmos com os impostos, da mesma forma como contamos com a certeza da conta da luz, da água, do gás e das telecomunicações ou dos seguros. Mas quase ninguém faz isso.

Assim, muitas vezes somos surpreendidos por despesas – muitas avultadas – simplesmente porque preferimos ignorar ou fazer de conta que os impostos não existem.

Por exemplo, quem passa recibos verdes muitas vezes cobra o IVA e acha que o dinheiro que lhe entrou na conta é todo para gastar. E quando tem de fazer o IVA trimestral descobre sempre com surpresa que lhe falta dinheiro para pagar o imposto. Esquece – ou prefere esquecer – que o IVA que recebe nunca é dele, é do Estado. E que é para devolver. 

No caso das mais-valias na venda de uma casa a situação é mais difícil de prever e ao mesmo tempo mais grave porque quando aparece a fatura para pagar, é sempre na ordem dos milhares de euros, às vezes dezenas de milhares de euros. E porquê? Porque só vendemos uma casa de muitos em muitos anos e só queremos saber quando nos custou e por quanto a vendemos. E o lucro que vamos ter. E não nos lembramos que o Estado normalmente quer uma parte. E que isso está claramente na lei, concorde ou não.  

Esta dica é para as pessoas que vendem uma casa que NÃO É habitação própria e permanente ou que a seguir não investem a totalidade do que ganharam numa nova casa de habitação também própria e permanente. Nesses casos, estão isentos. Ou se adquiriu ou herdou a casa antes de 1989. Mas praticamente em todas as outras situações não.

Milhares de portugueses vendem uma casa, pensam que lucraram milhares de euros e um ano depois aparece um imposto para pagar de 10 mil, 50 mil ou até mais de 100 mil euros de mais-valias. Alguns até gastaram o dinheiro noutras coisas e ficaram anos a fio a pagar a dívida às Finanças. É isso que não quero que aconteça consigo por ignorância ou distração.

Normalmente, quando pensamos em vender uma casa só pensamos no preço final e esquecemos a questão das mais-valias. Há muitos detalhes que deve levar em conta: Vai comprar a seguir uma outra casa de habitação permanente? É uma casa de férias? Foi uma herança? Em que ano foi comprada? Em qualquer um destes casos a fatura a pagar em impostos é muito diferente. E normalmente a fatura não é pequena.

Cuidado com as mais-valias

Por exemplo, um dos erros mais comuns é achar que quando se vende uma casa que foi herdada não têm de pagar mais valias porque não foram eles que a compraram. Não é assim. Há heranças envenenadas. Quando a herdou é como se a tivesse comprado. Consulte sempre um contabilista ou outro profissional da área antes de colocar a casa à venda.

Lembre-se sempre que o estado quer metade de metade do seu lucro da venda.

Perca o amor a umas dezenas ou centenas de euros e consulte um contabilista, um advogado ou solicitador e apresente-lhe todos os detalhes sobre o seu caso ou da sua família, no caso de herdeiros. Um detalhe pode fazer toda a diferença. Por favor, não faça a olho. Conheço casos de pessoas que tiveram de pagar 50 mil euros de mais-valias sem estar à espera. Se soubessem, tinham vendido a casa por outro preço ou tinham reservado o dinheiro para pagar essa despesa “certa”. 

De uma forma hiper resumida, deve contar no máximo em pagar ao Estado 25% de todo o seu lucro ao vender uma casa, mesmo que seja de herança. Claro que pode ser menos, mas se pensar nesse valor nunca será enganado.

Como baixar o valor a pagar de mais-valias

Há algumas formas de pagar menos imposto sobre as mais-valias. Não é muito, mas sempre pode poupar algumas centenas ou milhares de euros.

Pode abater no cálculo das mais-valias – ao entregar o IRS, no Anexo G – todas as faturas de obras de melhoria e manutenção da casa (pinturas, isolamento, etc.) e até alguns eletrodomésticos desde que fiquem na casa como exaustores, ar condicionado, etc.

Obviamente tem de ter fatura com NIF de tudo isso e com a morada da casa que vai vender. Pode apresentar essas despesas até os últimos 12 anos. Mais antigo do que isso não é aceite. E pode abater a comissão que pagar à imobiliária e o Certificado energético. Peça ajuda a um contabilista para fazer o IRS desse ano. É mais seguro para não pagar mais do que deveria pagar.

Como lhe disse, não é minha intenção listar aqui todos os pormenores técnicos. Quero é abrir-lhe os olhos para a necessidade de fixar que tem de levar em conta este imposto sempre que vender uma casa. E que consulte profissionais da área.

Há circunstâncias em que lhe sugiro que faça você mesmo em vez de contratar alguém para o fazer, mas neste caso, digo-lhe francamente que não deve fazê-lo. A menos que conheça profundamente a lei. 

Neste caso não é uma dica de poupança nem de investimento, é uma dica para não ter prejuízo pensando que está a ter lucro. Também é importante. Um dia vai lembrar-se desta crónica. Espero que a tempo.

Este conteúdo é uma reprodução do E-Konomista.“Se pensar vender uma casa tenha cuidado com as mais-valias”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.e-konomista.pt/vender-casa-cuidado-mais-valias/

Vender a casa? Antes de mais, avaliar e definir um preço de mercado – explicamos como

Para se garantir um negócio de sucesso, vendendo bem e rápido, há que preparar a operação. Especialista de dados indica como proceder.

A pensar em vender a casa? Antes de mais, convém avaliar e definir um preço de mercado, para garantir uma operação de sucesso. Os ingleses usam muito a frase “location, location, location”, exatamente, porque um dos fatores mais significativo para a calcular o valor de uma casa é a sua localização. A área do imóvel e o seu estado de conservação também são critérios essenciais para a avaliação e determinação do preço. Mas há outros fatores que também pesam nesta equação e podem ajudar a fazer melhor negócio. Explicamos tudo neste artigo, com a ajuda de uma especialista. 

Sendo a localização, a área do imóvel e o seu estado de conservação fatores essenciais, há outras características que podem ser fundamentais para um ajuste de preço mais refinado face a outros imóveis comparáveis na zona, tais como equipamentos (ar condicionado, aquecimento central, etc) ou outras características como elevador, parque de estacionamento incluído, arrecadações, e espaços exteriores.

“O mercado imobiliário, como qualquer atividade económica, é regulada pela oferta e a procura e, consequentemente, os preços sofrem impactos de acordo com a quantidade de imóveis em oferta e o nível da procura na zona”, explica Inês Campaniço, head of idealista/data em Portugal, considerando que “ter acesso a dados de qualidade do mercado imobiliário é vital para fazer uma análise correta da zona, e chegar ao valor de mercado do imóvel”.

Atualmente, existem no mercado bastantes modelos de avaliação automática, como alternativa à avaliação manual, sendo que “a grande maioria é baseada em cálculos demasiado simplificados e pouco confiáveis, por serem desenvolvidos por empresas com pouco ou nenhum conhecimento da dinâmica do mercado imobiliário”, alerta a especialista.

A avaliação de imóveis deve sempre ser feita por profissionais experientes e com recurso a modelos desenvolvidos por empresas especializadas. “Os modelos automáticos, quando bem desenvolvidos, são uma ótima base de trabalho para os peritos avaliadores, ajudando no processo de homogeneização e prospeção de imóveis, mas não substituem o parecer de um profissional credenciado”, indica ainda.

Por outro lado, no caso de ser necessário pedir ao banco um crédito à habitação, aqui a avaliação de imóveis tem de ser realizada por Peritos Avaliadores e seguir procedimentos específicos, determinados pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e as instituições financeiras, segundo a Lei 153/2015, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro (Lei dos PAI), que regula o acesso e exercício da atividade, a supervisão e o regime sancionatório aplicável ao Perito Avaliador de Imóveis.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Vender a casa? Antes de mais, avaliar e definir um preço de mercado – explicamos como”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2021/01/07/45813-vender-a-casa-antes-que-nada-avaliar-e-definir-um-preco-de-mercado

Tudo o que é preciso para vender uma casa em Portugal

A venda de um imóvel pode ser um processo complicado, com muitos passos e documentos envolvidos. Apresentamos um guia para ajudar.

Vender uma casa em Portugal é um processo que poderá, em muitos casos, revestir-se de alguma complexidade (documentação disponível, proprietários, registos efetuados junto da conservatória do registo predial, etc). Para ajudar, esclarecemos sobre alguns dos passos e documentos que serão necessários para todos aqueles que tenham interesse em vender um imóvel localizado em algum ponto do país. Um guia com tudo o que é preciso para vender uma casa em Portugal, com fundamento jurídico.

Embora cada processo de venda de um imóvel exija uma análise casuística e levante questões próprias, há alguns passos que são necessariamente obrigatórios.

Definir o preço do imóvel

Por forma a fixar um preço adequado, importa ter uma ideia do valor de mercado do imóvel que será vendido. Nesse sentido poderá fazer um estudo de mercado, comparando com outros imóveis com a mesma tipologia, estado de conservação, áreas e localização. As melhorias que tenham sido efetuadas, a disponibilidade de lugares de garagem, a exposição solar e outras características como varandas e arrecadação também são características relevantes.

Em função das conclusões que forem retiradas poderá definir um preço realista que lhe permita vender o imóvel num horizonte temporal razoável.

Decidir se venderá o imóvel sozinho ou irá contratar uma imobiliária

Existem várias ferramentas à disposição que permitem divulgar e anunciar a venda de um imóvel. Além da tradicional placa com a palavra “vende-se” e um contacto telefónico, é possível alcançar um grande número de potenciais compradores mediante o uso das redes sociais e dos vários sites dedicados à publicitação de imóveis e que permitem que as características destes sejam divulgadas.

No caso de optar por contratar uma imobiliária, esta irá anunciar e promover o imóvel, gerir os contactos com potenciais compradores, agendar e realizar as visitas, negociar o preço, informar sobre a documentação a reunir, etc… Contudo, deverá considerar o custo da comissão da imobiliária que será cobrada aquando da venda e que, regra geral, varia entre os 3% e 8% sobre o valor da venda do imóvel.

Reunir a documentação necessária

Serão necessários diversos documentos para as várias fases do processo de venda do imóvel – anúncio do imóvel, celebração do CPCV, pedido de crédito por parte do comprador, escritura pública – pelo que a melhor forma de agilizar o processo será reunir todos os documentos necessários com a maior antecedência possível.

Alguns dos documentos mais relevantes serão:

Certidão de Registo Predial

Este documento pode ser obtido na Conservatória do Registo Predial, permitindo consultar o historial do imóvel, os registos feitos sobre este, incluindo os que se encontram pendentes, e atestar a titularidade deste. A certidão do registo predial possui validade de 6 meses e pode ser solicitado na plataforma Predial Online, com custo de €.15.

Caderneta Predial

A Caderneta Predial também é conhecida como certidão matricial. Este documento relata a situação fiscal do imóvel assim como outras informações relevantes como a localização, a descrição, identificação dos proprietários e valor patrimonial do imóvel, que permitirá calcular o Imposto Municipal sobre o Imóvel (IMI).

Licença de utilização

Trata-se do documento que descreve o tipo de utilização a que se destina o imóvel, ou seja, se o mesmo tem finalidade habitacional ou não habitacional. Para emiti-lo, é necessário dirigir-se à Câmara Municipal da região do imóvel.

Planta do imóvel

A planta do imóvel é o documento que atesta a distribuição exata do imóvel, com áreas brutas e úteis, além de conter informações informar sobre o tamanho e localização da garagem, arrecadação, etc. É possível consultar a planta do imóvel também junto da Câmara Municipal.

Certificação energética

O Certificado Energético é um documento que avalia a eficácia energética de um imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente), emitido por técnicos autorizados pela Agência para a Energia (ADENE). Este documento é obrigatório desde 2013 para quem pretende vender ou arrendar um imóvel.

Ficha Técnica da Habitação (FTH)

Este documento contém as informações do projeto arquitetónico, características da obra e descreve alterações realizadas na construção do imóvel. Se o imóvel tiver sido construído antes de março de 2004 este documento poderá não ser necessário. Caso necessite de uma segunda via, deverá solicitar a mesma junto da Câmara Municipal mediante o pagamento de uma taxa.

Celebrar um contrato-promessa

Após ser alcançado um acordo com o comprador relativamente ao preço e forma de pagamento, antes da assinatura da escritura pública de compra e venda, e com o propósito de vincular as partes ao negócio futuro, é recomendável a celebração de um acordo denominado contrato promessa de compra e venda, por via do qual cada uma das partes irá estabelecer os termos e as condições para a compra e venda, comprometendo-se, nos termos do mesmo, à celebração do futuro negócio, no qual a propriedade será transferida para o comprador.

Num contrato promessa de compra e venda dever-se-ão estabelecer as condições do negócio, como por exemplo:

  1. Identificação do vendedor e do comprador
  2. Identificação do Imóvel
  3. Preço da compra e venda
  4. Descrição dos termos e condições de pagamento
  5. Prazo para a realização da escritura pública

Este tipo de acordo não é obrigatório; contudo, este é um procedimento comum quando o comprador tem necessidade de recorrer ao crédito bancário ou, por qualquer outro motivo, o contrato definitivo não possa ser imediatamente outorgado.

O contrato promessa de compra e venda deverá ser sempre cuidadosamente revisto por um profissional habilitado já que na nossa prática profissional por vezes encontramos situações em que a redação desadequada deste tipo de contrato resultou na perda do valor do sinal dado pelo comprador, o qual, em alguns casos, poderá chegar aos 30% do valor total do imóvel.

Escritura Pública / (notário / casa pronta)

A escritura de compra e venda poderá ser realizada em Cartório Notarial, Conservatória do Registo Predial ou até através do serviço Casa Pronta, um conjunto de balcões únicos criado pelo Estado para que, nos mesmos, se possa tratar de todas as formalidades inerentes à compra e venda de uma casa.

Importa lembrar que a liquidação do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), imposto de selo e custos de aquisição são responsabilidade do adquirente.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Tudo o que é preciso para vender uma casa em Portugal”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2020/12/23/45715-tudo-o-que-e-preciso-para-vender-uma-casa-em-portugal

Como vender uma casa em Portugal a estrangeiros

Processo de compra e venda é, em quase tudo, semelhante ao de um comprador nacional, mas há detalhes a ter em conta para evitar surpresas.

O processo de compra e venda de um imóvel sito em Portugal quando o comprador é estrangeiro é, em quase tudo, semelhante aquele que teria lugar caso o comprador fosse um cidadão nacional. Contudo, existem algumas particularidades que importa ter em conta para que o processo de compra e venda corra de forma célere e sem percalços. Analisamos tudo sobre este assunto com fundamento jurídico.

A Constituição Portuguesa prevê que os estrangeiros e os apátridas que se encontrem ou residam em Portugal gozam dos direitos e estão sujeitos aos mesmos deveres que um cidadão português, não existindo qualquer restrição a que um cidadão estrangeiro possa adquirir ativos imobiliários, seja em seu nome pessoal ou mediante uma empresa totalmente ou parcialmente detida por si. Como tal, vender uma casa em Portugal a um cidadão estrangeiro não poderia deixar de ser um processo em quase tudo semelhante aquele que teria lugar caso o comprador fosse um cidadão nacional.

Vender uma casa em Portugal é um processo que poderá revestir-se de alguma complexidade. Assim, no presente artigo iremos apenas focar-nos nas particularidades e cuidados a ter quando o comprador é um cidadão estrangeiro.

Primeiro passo é ter NIF português

Um dos requisitos indispensáveis, seja para a aquisição definitiva de uma propriedade ou para a assinatura de um contrato promessa de compra e venda é a obtenção do NIF português (Número de identificação fiscal português) por parte do cidadão estrangeiro. Em circunstancias normais, para obter o NIF o cidadão estrangeiro poderia deslocar-se a um serviço de finanças ou loja do cidadão e solicitar a sua inscrição junto das autoridades tributarias, mas devido à pandemia da Covid 19, o pedido de atribuição de NIF a cidadão estrangeiro deverá ser efetuado mediante o agendamento prévio para atendimento presencial junto do Centro de Atendimento Telefónico da Autoridade Tributária ou, em alternativa, através do Portal da Autoridade Tributária, no e-balcão, por uma pessoa singular ou coletiva (com domicilio fiscal em território português), que será registada, como representante fiscal, do cidadão estrangeiro na base de dados da autoridade Tributária.

Importa ainda salientar que um cidadão estrangeiro poderá solicitar o NIF como residente ou não residente. Um cidadão estrangeiro que queira solicitar a atribuição do NIF como residente deve apresentar um documento de identificação ou o seu Passaporte e título de autorização de residência (se for cidadão da UE fica dispensado da autorização de residência, sendo suficiente o Certificado de Registo de Cidadão da União Europeia, emitido pela Câmara Municipal da área da residência). Já um cidadão estrangeiro que queira solicitar a atribuição do NIF como não residente, caso declare a residência no estrangeiro, em país terceiro, isto é, não pertencente à UE ou Espaço Económico Europeu (Noruega, Islândia e Liechtenstein), deverá designar um representante fiscal com domicílio fiscal em Portugal (pessoa singular ou coletiva).

A figura do representante fiscal será importante para os cidadãos estrangeiros que não desejem tornar-se residentes em Portugal já que, na prática, ele será o elo de ligação formal entre a Autoridade Tributária e Aduaneira e o contribuinte.

Por fim, caso o comprador não esteja em Portugal, será aconselhável que este nomeie um representante, designadamente um advogado que o represente e aconselhe durante o processo de compra e o possa representar na assinatura de contratos e outros atos necessários à aquisição do imóvel. Caso seja outorgada uma procuração para que o representante do comprador o represente no ato de aquisição do imóvel, o documento deverá ser exarado com termo de autenticação.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Como vender uma casa em Portugal a estrangeiros”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2021/01/05/45749-como-vender-uma-casa-em-portugal-a-estrangeiros

Venda da casa e os impostos a pagar: tudo o que é preciso saber

Qual o impacto fiscal e as obrigações de um proprietário na sequência da venda de um imóvel? Explicamos tudo sobre o tema neste artigo.

Qual o impacto fiscal e as obrigações de um proprietário na sequência da venda de um imóvel? Que custos têm os donos de uma casa na hora de a vender?  Preparámos um guia com tudo o que é preciso saber sobre o processo de venda da casa e os impostos a pagar. Para que nada falhe na hora de fechar negócio.

Aquando da venda de um imóvel, os contribuintes terão de proceder ao reporte da respetiva transmissão de propriedade na sua declaração Modelo 3 de IRS, respeitante ao ano em que essa venda ocorra. A mais ou menos-valia será determinada, pela Autoridade Tributária, com base nos montantes declarados pelo contribuinte, tal como explica a PwC* neste artigo.

Apuramento da mais ou menos-valia

Para efeitos de determinação da mais ou menos-valia deverá atender-se à diferença entre o valor de venda do imóvel e o seu custo de aquisição, podendo ser acrescidas ao valor de aquisição as despesas inerentes à compra e venda do referido imóvel, bem como encargos comprovadamente incorridos com a sua valorização.

Por outro lado, nos casos em que tenham decorrido mais de 24 meses entre a compra e a venda do imóvel, para efeitos de determinação da mais ou menos-valia, o valor de aquisição do imóvel é corrigido por um coeficiente de desvalorização da moeda (constante de Portaria publicada anualmente pelo Ministério das Finanças), com vista a salvaguardar que o contribuinte não suporte imposto sobre o ganho apurado em virtude da inflação verificada desde a compra do imóvel até ao momento da sua venda.

Como se calcula a mais ou menos-valia resultante da venda de um imóvel?

MV = Vvenda – [(Vaq * Cf) + Encv + Daq + Dvenda]

Onde

MV = Mais/menos-valia
Vvenda = Valor da venda do imóvel, que deverá corresponder ao valor da contraprestação recebida ou ao Valor Patrimonial Tributário do imóvel, se superior
Vaq = Valor de aquisição do imóvel – para imóveis adquiridos a título oneroso, deverá ser considerado como valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Cf = Coeficiente de desvalorização da moeda, aplicável desde que tenham ocorrido mais de 24 meses entre a compra e a venda do imóvel
Encv = Encargos incorridos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos
Daq = Despesas incorridas com a aquisição do imóvel 
Dvenda = Despesas incorridas com a venda do imóvel

No que respeita aos encargos e despesas, são dedutíveis os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, bem como as despesas incorridas com a compra e venda do imóvel, podendo ser deduzidas a este título, por exemplo, as despesas com o registo predial do imóvel e encargos notariais, o IMT e Imposto do Selo (IS) pagos no ato de compra, bem como as despesas respeitantes à obtenção de certificado energético e comissão imobiliária, suportadas no processo de venda do imóvel. 

Regime de tributação

No caso de contribuintes residentes fiscais em Portugal, quando se apure uma mais-valia, esta fica sujeita a tributação em apenas 50% do seu valor, sendo esse montante somado aos demais rendimentos sujeitos a englobamento para efeitos de tributação às taxas marginais de imposto, acrescidas da taxa adicional de solidariedade. De notar que o valor dos rendimentos qualificados como mais-valias é o correspondente ao saldo apurado entre as mais e as menos-valias realizadas no mesmo ano. 

Reinvestimento

No entanto, e mediante o cumprimento de determinadas condições, as mais-valias imobiliárias decorrentes da venda de habitação própria e permanente poderão beneficiar de uma exclusão, total ou parcial, de tributação, se houver reinvestimento do valor de realização na aquisição de habitação própria e permanente, ou, quando se tratem de contribuintes em situação de reforma ou com pelo menos 65 anos de idade, se verifique o investimento do valor da venda do imóvel na aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida, na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou ainda na contribuição para o regime público de capitalização. As condições de acesso ao regime do reinvestimento serão alvo de análise, em detalhe, em artigo autónomo. 

Imóveis adquiridos antes de 1989

De referir ainda que, com exceção dos terrenos para construção, quando se tratem de mais-valias provenientes da venda de um imóvel que tenha sido adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do Código de IRS) as mesmas não ficam sujeitas a tributação, ainda que devam ser reportadas na declaração Modelo 3 de IRS, em anexo próprio para o efeito (Anexo G1). 

Reporte na declaração Modelo 3 de IRS

As operações relativas à transmissão de propriedade de um imóvel (à exceção das que devam declarar-se no Anexo G1) deverão ser reportadas no quadro 4 do anexo G da declaração Modelo 3 de IRS.

De notar que, mesmo nos casos em que da venda de um imóvel resulte uma menos-valia, a alienação deverá ainda assim ser reportada na declaração Modelo 3 de IRS. A perda apurada (também considerada em 50% do seu valor) poderá ser deduzida ao saldo positivo de eventuais mais-valias realizadas e sujeitas a englobamento nos cinco anos seguintes àquele a que respeite a menos-valia realizada. 

De referir ainda que o sistema de liquidação da Autoridade Tributária assegura, de forma automática, a consideração de apenas 50% da mais ou menos-valia realizada, bem como a aplicação do coeficiente de correção monetária ao valor de aquisição.

Imaginemos o seguinte cenário, em que um contribuinte:

  • Adquiriu um imóvel a 1 de fevereiro de 2005 pelo valor de 250.000 euros;
  • Vendeu o referido imóvel a 1 de março de 2020 por 300.000 euros;
  • Suportou 30.000 euros a título de despesas com a compra e venda do imóvel, designadamente a título de IMT, IS e comissão imobiliária.

Assim, para efeitos de apuramento da mais-valia realizada, no preenchimento do quadro 4 do anexo G da declaração Modelo 3 de IRS, além da identificação matricial do imóvel, deverão ser considerados os seguintes montantes:

No preenchimento efetuado deverá ser então reportado o valor real da aquisição do imóvel (neste caso, 200.000 euros) e não o valor corrigido pela aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda. Por outro lado, no campo das despesas e encargos deverá ser considerado o somatório dos custos totais incorridos a este título, no caso 30.000 euros.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Venda da casa e os impostos a pagar: tudo o que é preciso saber”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/financas/fiscalidade/2020/12/15/45621-venda-da-casa-vs-impostos-tudo-o-que-e-preciso-saber

Custos de vender a casa: guia útil para proprietários

Que impostos e certidões é preciso pagar? E quais são os documentos a ter em conta na hora de vender uma casa?

Quanto custa aos proprietários vender uma casa? Que impostos é preciso pagar e quais são os documentos a ter em conta na hora de vender uma casa? E que impacto tem no orçamento todo o processo relativo à transação de um imóvel? Preparámos um guia, que responde a todas estas questões sobre os custos de vender casa. Sim, porque mesmo em tempos de pandemia da Covid-19, o mercado imobiliário não parou, pelo contrário, tem mostrado estar resiliente. Contamos-te tudo sobre este assunto no artigo de hoje.

É verdade! Para quem vai vender casa existem alguns custos que não podem ser evitados. 

Se vender diretamente a particular, sem intervenção de uma agência imobiliária, terá de fazer por ti uma pesquisa de mercado para avaliar o valor por que deve vender e/ou contratar um avaliador (média de 300 euros pela avaliação, valor incluído na comissão a pagar se contratar agência imobiliária).

Caso contrate os serviços de uma agência imobiliária, conta com uma comissão de entre 5% a 8%. E se colocar a casa à venda nas redes sociais ou através de anúncios também poderá ter custos e só o pode fazer se tiver certificado energético. 

Terá ainda de suportar o imposto sobre as mais-valias se o valor do imóvel que vai vender for superior ao valor por que o tinha adquirido. Ou seja, se da transação que fizer resultarem ganhos estará sujeito ao pagamento de IRS, através do englobamento de rendimentos e sujeitos à taxa de imposto respetiva. As mais-valias de venda de habitação própria e permanente, com algumas exceções (ex. º: reinvestimento nos 36 meses seguintes), são tributadas a 50%. Não te esqueça que a venda da casa tem obrigatoriamente de ser declarada em sede de IRS e reportada ao ano a que respeita.

As mais-valias acrescem ao rendimento do ano a que reportam e resultarão da diferença entre o valor de venda do imóvel e o valor por que o tinha adquirido, atualizado com base num coeficiente de desvalorização da moeda e deduzidas as despesas com a aquisição e venda e eventuais gastos ou obras de valorização e conservação (deverá apresentar faturas comprovativas).

Poderá incluir, por exemplo, nas despesas de venda, o certificado energético e a comissão paga à imobiliária.

Nas despesas de compra poderá incluir as que tiveste com a escritura, o registo predial e os impostos suportados, como sendo o Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo.

Se tiver crédito à habitação associado, prepara-te ainda para a comissão pelo distrate de hipoteca (100 a 200 euros, em média) que o banco te vai cobrar e comissão por amortização antecipada total (2% ou 0,5% sobre o capital a amortizar).

Finalmente, de entre outros custos, destacamos os relativos a certidões, Ficha Técnica do Imóvel e Licença de Utilização, que haverá ainda que suportar, bem como, designadamente, a Certidão Predial permanente atualizada (20 euros na Conservatória ou 15 euros, se online), o Certificado Energético, que em média custará entre 150 a 250 euros, ou a Caderneta Predial (10 euros ou gratuitamente online, no Portal das Finanças).

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Custos de vender a casa: guia útil para proprietários”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2020/12/04/45503-custos-de-vender-a-casa-guia-ulti-para-proprietarios

Os condóminos podem vender a casa da porteira? E arrendar?

São sete os aspetos a ter em conta para proceder ao arrendamento ou à venda de um apartamento que foi utilizado pelo/a porteiro/a.

O arrendamento e a venda da fração do prédio que antes se destinavam à habitação da porteira (a “casa da porteira”) são soluções cada vez mais procuradas pelos condóminos para financiar os custos de manutenção das áreas comuns do prédio. Mas será que os condóminos podem “pôr no mercado” a já referida “casa da porteira”? Analisamos tudo sobre este assunto com fundamento jurídico e tendo em conta a legislação.

Cada vez mais os condomínios dos prédios contratam empresas externas para a realização de serviços de limpeza das partes comuns e demais serviços que tradicionalmente se encontravam a cargo das porteiras. Esse facto, associado à necessidade de os proprietários das frações do prédio financiarem a manutenção do edifício, levam a que, nos últimos anos, exista uma tendência para rentabilizar os apartamentos que eram destinados à habitação da porteira através do arrendamento ou da venda da fração autónoma. Neste artigo, explicamos tudo sobre este tema.

Para proceder ao arrendamento ou à venda de um apartamento que no passado foi utilizado pelo/a porteiro/a haverá que ter em conta o seguinte:

1 – Verificar se a fração se encontra disponível

Tradicionalmente era normal um contrato para o exercício da profissão de porteiro incluir a concessão de um espaço para habitação. Assim, com a extinção do contrato de trabalho do porteiro, o direito de habitação da fração também terá, em princípio, caducado, ficando assim a fração disponível.

2 – Decisão por parte da Assembleia Geral de Condóminos

Cabe à Assembleia Geral de Condóminos decidir sobre o destino de um apartamento que seja propriedade do condomínio. Quer a decisão de vender ou dar de arrendamento a casa da porteira carece de aprovação por unanimidade de todos os condóminos.

3 – Verificar o título constitutivo da propriedade horizontal e o registo predial

Caso o prédio não esteja, ainda, constituído em propriedade horizontal, haverá que constituir a mesma mediante a alteração do título constitutivo. Este título deverá ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, carecendo do acordo de todos os condóminos.

4 – Requerer o certificado energético

O Certificado Energético é um documento que avalia a eficácia energética de um imóvel numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente), emitido por técnicos autorizados pela Agência para a Energia (ADENE). Este documento é obrigatório desde 2013 para quem pretende vender ou arrendar um imóvel.

5 – Licença de utilização 

A licença de habitação é um documento emitido pela Câmara Municipal onde o prédio se situa que comprova que um determinado imóvel se encontra habitável porque cumpre todas as condições legais exigíveis para tal, incluindo a conformidade da fração com o projeto de arquitetura anteriormente aprovado.

6 – Escritura pública/arrendamento

Dependendo do destino que foi decidido dar ao apartamento, pelos condóminos, haverá, então, que celebrar o contrato de compra e venda ou arrendamento da fração autónoma. Por fim, haverá que liquidar os impostos correspondentes, independentemente de o valor ganho ser ou não distribuído pelos condóminos.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Os condóminos podem vender a casa da porteira? E arrendar?”. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2020/11/24/45377-os-condominos-podem-vender-ou-arrendar-a-habitacao-da-porteira