Comprar ou arrendar? Casas próprias mais caras 40% em Portugal desde 2007 – o dobro de na UE

Entre 2007 e o primeiro trimestre de 2020, o preço para arrendar casa em Portugal também disparou, na ordem dos 30%.

Comprar ou arrendar casa? Esta é uma pergunta que muitas pessoas colocam e que é de difícil resposta. Uma coisa é certa: nos últimos anos, entre 2007 e o primeiro trimestre de 2020 – já abrange o mês de março deste ano, marcado pelo início da pandemia de Covid-19 –, muita coisa mudou nos preços na União Europeia (UE), onde subiram 20,5% no mercado de compra e venda de casas e 20,8% no mercado de arrendamento. E em Portugal as subidas foram ainda mais altas neste período, analisado pelo Eurostat.

Segundo dados revelados esta quarta-feira (8 de julho de 2020) pelo Eurostat, entre 2007 e o primeiro trimestre de 2020, os preços das casas próprias aumentaram em 21 Estados-Membros da UE e diminuíram em seis, sendo que os maiores aumentos verificaram-se no Luxemburgo (91,4%), Áustria (91,3%) e Suécia (82,8%). De referir que Portugal surge na oitava posição do ranking, tendo registado um crescimento nos preços das casas à venda superior a 40%. 

Por outro lado, os países onde se verificaram as maiores descidas nos preços durante o período em causa são, por esta ordem, Grécia (-35,6%), Roménia (-23,6%) e Irlanda (-17,5%).

Relativamente ao mercado de arrendamento, os preços aumentaram em 26 Estados-Membros da UE e diminuíram apenas num, a Grécia (-17,5%). De acordo com o gabinete de estatísticas da UE, os maiores aumentos ocorreram na Lituânia (101,8%), República Checa (82,2%) e Hungria (75,1%), sendo que em Portugal a subida rondou os 30%.

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CPCV: o que significa esta sigla e a sua importância para a compra de casas

O contrato promessa compra e venda garante uma futura compra/venda de um imóvel. Explicamos como funciona e a relevância que tem para ambas as partes.

O contrato promessa compra e venda (CPCV), tal como o nome indica, é um contrato que garante uma futura compra/venda. De carácter facultativo, estabelece os direitos e deveres dos intervenientes. Neste artigo, explicamos a sua relevância e como se deve proceder.

A celebração de um CPCV é essencial caso queiras garantir a compra do imóvel, mas ainda não tenhas o crédito aprovado ou o imóvel ainda esteja em obras, caso tenha que aguardar pela venda da casa atual ou o proprietário atual ainda aguarde a licença de utilização, entre outros.

O CPCV identifica os intervenientes, o imóvel, o valor e forma de pagamento, as sanções em caso de incumprimento do contrato, o valor de sinal e outras cláusulas aplicáveis a cada caso específico. 

Por norma, em caso de incumprimento do CPCV por parte do promitente vendedor, este terá que devolver o sinal em dobro ao promitente comprador. Por sua vez, se o incumprimento surgir por parte do promitente comprador, este perde o sinal dado aquando da celebração do CPCV. 

Caso esteja a aguardar aprovação de crédito habitação, se ambas as partes acordarem, podem estabelecer a anulação do CPCV na eventualidade de recusa do crédito. Contudo, é aconselhável que garanta que tem condições para te concederem um empréstimo, nomeadamente ao nível da taxa de esforço e capitais próprios a alocar à aquisição do imóvel. 

Outra salvaguarda a ter no momento de elaboração do CPCV é o prazo para realização da escritura. Mesmo que tenha previsto efetuar a escritura em pouco tempo, o ideal é dar alguma margem para eventuais imprevistos e consequentemente correr o risco de perder o montante de sinal. 

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Preços das casas disparam: Portugal é o país da UE onde mais subiram no primeiro trimestre

No primeiro trimestre de 2020, comprar casa ficou 10,3% face ao período homólogo e 4,9% face aos últimos três meses do ano passado.

Os preços das casas em Portugal dispararam no primeiro trimestre do ano, tendo aumentado 10,3% em termos homólogos e 4,9% em termos trimestrais. A subida verificada face aos três meses anteriores foi, de resto, a maior entre os países da União Europeia (UE). Em causa estão dados revelados esta quarta-feira (8 de julho de 2020) pelo Eurostat.

Segundo o gabinete de estatísticas da UE, a subida verificada em termos trimestrais (4,9%) – os dados já abrangem o mês de março, marcado pelo início da pandemia de Covid-19 – é bem superior à registada na média dos países da UE (1,2%) e da Zona Euro (0,9%). Estónia (4,8%) e Eslováquia (4%), por esta ordem, completam o pódio das maiores subidas trimestrais. 

O mesmo acontece em termos homólogos, com o crescimento a nível nacional (10,3%) a superar de longe o verificado na média dos países da UE (5,5%) e da Zona Euro (5%). A maior subida anual – no primeiro trimestre de 2020 face ao mesmo período do ano passado – ocorreu, no entanto, no Luxemburgo (14%). Seguem-se Eslováquia (13,1%), Estónia (11,5%) e Polónia (11,3%). De referir que o único país que registou uma diminuição dos preços foi a Hungria, com uma queda de 1,2%.  

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Crédito à habitação travado pela pandemia: empréstimos caem para mínimos do verão passado

O valor emprestado para a compra de casa em maio (792 milhões) fica aquém do valor concedido em abril e é o mais baixo desde agosto de 2019.

O empréstimos para a compra de casa em Portugal continuam a abrandar e a sentir os efeitos negativos da pandemia da Covid-19. Segundo os dados mais recentes do Banco de Portugal (BdP), em maio, a banca concedeu 792 milhões de euros de crédito à habitação, menos 14% que em igual mês do ano anterior. O valor financiado para a compra de casa fica aquém do valor concedido em abril (831 milhões de euros) e é o mais baixo desde agosto de 2019.

No total, e desde o início do ano, os bancos deram 4.471 milhões de euros de crédito à habitação, acima dos 4.078 milhões de euros emprestados nos primeiros cinco meses de 2019, o que se deve aos empréstimos concedidos no primeiro trimestre deste ano, que atingiram o valor máximo desde a crise financeira de 2008.

Ainda segundo o BdP, e no que diz respeito ao crédito ao consumo, foram concedidos 232 milhões de euros em financiamento, durante o mês de maio, um valor que está acima dos 168 milhões de euros de abril, mas que continua a contrastar com os 435 milhões de euros emprestados em igual mês do ano passado.

Já nos empréstimos às famílias com outros fins, o valor concedido em maio foi de 157 milhões de euros, também neste caso acima dos 140 milhões de euros de abril, mas abaixo dos 178 milhões de euros emprestados em igual período do ano anterior.

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Avaliação bancária das casas sobe em maio para novo recorde de 1.114 euros/m2

Número de avaliações para efeitos de crédito à habitação caiu 21% face ao mesmo mês do ano passado, mas o valor atribuído pelos bancos subiu novamente.

O valor médio de avaliação bancária subiu três euros, para 1.114 euros por metro quadrado (m2) em maio deste ano face ao mês anterior, ultrapassando o recorde que tinha atingido em abril, segundo mostram os dados revelados esta segunda-feira, dia 29 de junho de 2020, pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). O valor de 1.111 euros por m2 registado em abril era o mais alto desde pelo menos janeiro de 2011, a primeira data da série estatística do instituto.

De acordo com o Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação do INE, os 1.114 euros por metro quadrado de maio representam uma subida de 0,3% relativamente a abril e um aumento de 8,9% face ao mesmo mês do ano anterior.

Dadas as “circunstâncias excecionais” decorrentes da pandemia da Covid-19, o número de avaliações bancárias consideradas ascendeu a cerca de 19 mil, menos 21% que no mesmo período do mês do ano anterior.

Alentejo é onde se estão a valorizar mais as casas na pandemia

A nível regional, a maior subida face ao mês anterior registou-se no Alentejo (3,1%), tendo a única descida acontecido na Região Autónoma da Madeira (-0,5%).

Em comparação com o mesmo período do ano anterior, o valor mediano das avaliações cresceu 8,9%, destacando-se a Área Metropolitana de Lisboa (11,2%) com a taxa de variação homóloga mais elevada para o conjunto das avaliações e o Alentejo (2,5%) com a menor.

Em maio, o valor médio de avaliação dos apartamentos foi de 1.212 euros/m2, aumentando 9,4% relativamente ao mês homólogo de 2019, tendo o valor mais elevado sido observado na Área Metropolitana de Lisboa (1.485 euros/m2) e o mais baixo no Alentejo (864 euros/m2).

Face a abril, o valor para apartamentos subiu 0,2%, com a Região Autónoma dos Açores a apresentar a maior subida (4,4%) e a da Madeira a maior descida (-1,6%).

Já em termos homólogos, a Região Autónoma dos Açores apresentou o crescimento “mais expressivo” (15,6%) e a da Madeira o mais baixo (7,1%).

O valor mediano da avaliação para apartamentos T2 desceu um euro, para 1.234 euros/m2, tendo os T3 subido um euro, para 1.094 euros/m2. No seu conjunto, estas tipologias representaram 80,7% das avaliações de apartamentos realizadas em maio.

Quanto às moradias, o valor médio de avaliação bancária subiu 8,0% em termos homólogos, para 953 euros/m2, com os valores mais elevados a observarem-se no Algarve (1.612 euros/m2) e na Área Metropolitana de Lisboa (1.485 euros/m2), enquanto o Alentejo registou o valor mais baixo (805 euros/m2).

Comparativamente com abril, o Alentejo apresentou o maior aumento (5,5%) e a Madeira o mais baixo (0,3%), enquanto em termos homólogos o Algarve apresentou o maior crescimento (17,2%) e a única descida ocorreu no Alentejo (-0,2%).

Comparando com o mês anterior, os valores das moradias T2, T3 e T4, tipologias responsáveis por 57,4% das avaliações, atingiram os 813 euros/m2, 849 euros/m2 e 961 euros/m2, correspondendo a aumentos de três euros, 15 euros e 32 euros, respetivamente.

Numa análise por regiões NUTS III, em maio o INE destaca a Área Metropolitana de Lisboa, o Algarve e o Alentejo litoral pelos valores de avaliação superiores à média nacional (36%, 33% e 2%, respetivamente), enquanto as regiões da Beira Baixa e das Terras de Trás-os-Montes foram as que apresentaram os valores mais baixos em relação à mediana do país (-40% ambas).

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Preços das casas subiram mais de 10% até março, o mês marcado pela chegada da pandemia

Vendidos 43.532 imóveis no primeiro trimestre no valor de 6,8 mil milhões, o que correspondeu a taxas de variação homóloga de -0,7% e +10,4%, respetivamente.

Os preços das casas à venda subiram 10,3% em Portugal no primeiro trimestre de 2020 face ao mesmo período do ano passado. Uma boa notícia, portanto, para as imobiliárias, sendo que os números já contemplam o mês de março, marcado pela chegada da pandemia da Covid-19 a Portugal. E mais: nos primeiros três meses do ano, foram vendidos 43.532 imóveis, (apenas) -0,7% que nos mesmos três meses de 2019. Em causa estão dados divulgados esta terça-feira (23 de junho de 2020) pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).

“No primeiro trimestre de 2020, o Índice de Preços da Habitação (IPHab) cresceu 10,3% em termos homólogos, mais 1,4% que no trimestre anterior. Neste período, os preços das habitações existentes aumentaram a um ritmo superior ao das habitações novas, 10,6% e 8,9%, respetivamente. Em relação ao trimestre anterior, o IPHab cresceu 4,9% (0,7% no quatro trimestre de 2019). O aumento dos preços foi observado em ambas as categorias de habitações tendo sido mais expressivo no caso das novas (6%) por comparação com as existentes (4,7%)”, lê-se no boletim do INE.

No que diz respeito à venda de casas (moradias e apartamentos), os números mostram que abrandaram em março, por causa da pandemia do novo coronavírus, sendo que o balanço trimestral é ainda muito positivo: entre janeiro e março de 2020 “transacionaram-se 43.532 alojamentos, no valor de 6,8 mil milhões de euros, o que correspondeu a taxas de variação homóloga de -0,7% e +10,4%, respetivamente”. 

O INE refere, no entanto, que “enquanto em janeiro e fevereiro de 2020 se observaram aumentos homólogos do número de transações (9,4% e 3,5%, respetivamente) e do respetivo valor (21,5% e 13,5%, pela mesma ordem), em março o número de transações e o respetivo valor reduziram-se 14,1% e 3,3% face ao mesmo mês de 2019”. 

“O comportamento das vendas de habitações neste trimestre poderá ter sido condicionado pelas restrições impostas pelo estado de emergência, decretado a 19 de março, no contexto da pandemia Covid-19”, recorda o INE.

Relativamente ao valor de venda dos imóveis, nos primeiros três meses de 2020, totalizou aproximadamente 6,8 mil milhões de euros, dos quais 5,4 mil milhões corresponderam a transações de habitações existentes e 1,4 mil milhões a habitações novas. “Em relação ao mesmo período de 2019, os valores apurados para o primeiro trimestre de 2020 traduziram um aumento de 10,4% para o total, sendo de 15,7% nas habitações novas e de 9,1% nas habitações existentes. Em termos mensais e no que respeita ao valor total, depois de janeiro e fevereiro terem apresentado crescimentos homólogos de 21,5% e 13,5%, respetivamente, em março verificou-se uma redução de 3,3% face ao mesmo mês de 2019”, conclui o INE.

Mais casas vendidas na AML que no ano passado

Em termos geográficos, foram vendidas 15.433 habitações na Área Metropolitana de Lisboa (AML) no primeiro trimestre de 2020, ou seja, 35,5% do total do país (+0,1% face ao mesmo período de 2019). Segundo o INE, a região Norte, com 12.168 vendas, concentrou 27,9% das transações, menos 0,4% que no período homólogo. “O Centro (7.974 transações) foi, a par do Norte, a outra região onde se observou uma redução no respetivo peso relativo (-0,2%)”, conclui o INE, acrescentando que as regiões do Alentejo (6%), do Algarve (8,6%), a Região Autónoma do Açores (1,7%) e a Região Autónoma da Madeira (2%) mantiveram praticamente inalteradas as respetivas quotas relativas Regionais.

“No período em análise, as transações de alojamentos na AML totalizaram 3,2 mil milhões de euros (47,8% do total), o montante mais elevado desta região na série disponível. No Norte, as vendas de habitações fixaram-se nos 1,6 mil milhões de euros, correspondendo a um peso relativo regional de 23,3%. A quota relativa conjunta destas duas regiões foi 71,1%, o registo mais elevado desde o terceiro trimestre de 2018”, adianta o instituto. 

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Taxas de juro no crédito à habitação em novos mínimos devido às moratórias

O valor médio da prestação da casa desceu para 227 euros em maio, mas o capital em dívida subiu para mais de 54 mil euros, segundo o INE.

As taxas de juro implícitas no crédito à habitação seguem uma trajetória descendente, tendo atingido em maio o valor mais baixo desde, pelo menos, o início de 2009, data que marca o arranque da sequência histórica do Instituto Nacional de Estatística (INE). A redução no mês passado (à semelhança de abril) é atribuída ao regime das moratórias de crédito, que suspende – até março de 2021 – o pagamento, total ou parcial, da prestação mensal das famílias com o crédito à habitação e a que aderiram muitos milhares de portugueses devido à pandemia da Covid-19.

Em concreto, esta taxa fixou-se nos 0,903% em maio, o que corresponde a uma descida de 4,4 pontos base face ao mês anterior (0,947%). Tendo em conta apenas os contratos de empréstimos para a compra de casa celebrados nos últimos três meses também se verificou uma descida para mínimos. A taxa recuou de 0,891% em abril para 0,845% em maio.

O valor médio da prestação vencida desceu para 227 euros em maio (descida mensal de 10 euros e homóloga de 19 euros). Deste valor, 41 euros (18%) correspondem a pagamento de juros e 186 euros (82%) a capital amortizado. No caso dos contratos firmados no último trimestre, o valor médio da prestação caiu para 258 euros.  

“As reduções das taxas, bem como da prestação média mensal, observadas em abril e maio, poderão estar associadas às alterações decorrentes do regime de moratória”, explica o INE.

Taxas de juro implícitas calculadas através do quociente entre juros pagos e capital em dívida

O efeito contrário fez-se sentir no capital em dívida, que também devido às moratórias registou uma subida assinalável no mês passado. Isto porque quem solicita o uso das moratórias consegue reduzir os custos nesta altura, mas agrava os pagamentos no futuro.

Em maio, o capital médio em dívida para a totalidade dos contratos subiu assim 124 euros face ao mês anterior e 1.230 euros face a maio de 2019, fixando-se nos 54.010 euros, segundo o INE. Já nos créditos à habitação concedidos nos últimos três meses, o montante médio do capital em dívida foi 108.189 euros, mais 302 euros que em abril.

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Crédito à habitação já está a sentir os efeitos da Covid-19

Concessão de novos empréstimos para a compra de casa abrandou em abril, para mínimos de oito meses

Depois de um arranque de ano em força, com o melhor primeiro trimestre desde a crise financeira de 2008, a concessão de novo crédito à habitação está agora a enfraquecer, dando sinais de contágio da Covid-19. Os empréstimos para a compra de casa registaram em abril o valor mais baixo em oito meses, com os bancos a financiarem menos 121 milhões de euros, face ao mês anterior.

Em concreto, e segundo os dados mais recentes do Banco de Portugal, as novas operações de crédito à habitação caíram 952 milhões de euros, em março, para 831 milhões de euros em abril, evidenciando os efeitos negativos da pandemia na economia. Apesar da quebra mensal, o novo crédito à habitação cresceu 3,5% face aos 803 milhões de euros no mesmo mês do ano passado.

No que diz respeito ao crédito ao consumo, o impacto do novo coronavírus foi ainda mais forte, verificando-se menos de metade do volume financiado pelos bancos em março. Segundo os dados do Banco de Portugal, foram concedidos 177 milhões de euros em financiamentos ao consumo, durante o mês de abril, valor que contrasta com 421 milhões emprestados em março.

Também o crédito para outros fins baixou de 240 milhões de euros para 131 milhões de euros e os empréstimos destinados às empresas recuaram para 2.701 milhões de euros, face aos 2.877 milhões de euros concedidos em março. No entanto, os montantes financiados às sociedades não financeiras ficam acima dos 2.373 milhões emprestados em abril de 2019.

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Regulador quer acabar com obrigação de abertura de conta no crédito à habitação

AdC defende que esta medida promove a entrada de novos operadores, como as FinTech, aumentando a concorrência na banca a retalho.

A Autoridade da Concorrência (AdC) quer que seja possível pedir um crédito à habitação ou consumo num determinado banco sem que seja obrigatório, para o cliente, abrir uma conta de depósito à ordem na mesma instituição. Para o regulador, esta medida iria promover a entrada de novos operadores no mercado, de que são exemplo as FinTech, aumentado a concorrência na banca de retalho.

Esta recomendação surge na sequência da análise que a AdC fez às propostas dos partidos políticos para introduzir limites às comissões bancárias associadas ao crédito ao consumo e nos empréstimos à habitação, divulgada no final de abril num documento publicado no site do regulador. Nesse documento, o organismo liderado por Margarida Matos Rosa propõe “medidas que promovam a mobilidade dos consumidores” e que permitam “reduzir o risco de exploração dos clientes fidelizados pelos operadores”.

A AdC argumenta que “a legislação nacional permite que uma instituição de crédito, no âmbito de um crédito à habitação, exija a um consumidor a abertura ou manutenção de uma conta de depósito à ordem nessa mesma instituição, independentemente de o consumidor ter já uma conta de depósito à ordem numa outra instituição de crédito”, recomendando que haja uma alteração da lei no sentido de “permitir que a exigência de abertura ou manutenção de conta de depósito à ordem seja dependente de o mutuante aceitar que a conta de depósito à ordem seja num outro prestador e não necessariamente na sua instituição”.

Esta medida permitiria, segundo a entidade reguladora, “promover a entrada de novos entrantes FinTech na prestação de serviços bancários, promovendo, assim, as condições de concorrência na banca a retalho”. Para a AdC é também pertinente “avaliar medidas que visam, de forma mais direta, promover a mobilidade dos consumidores, bem como a escolha mais informada no momento de celebrar um contrato de crédito”.

Importante melhorar e publicitar diretório de intermediários de crédito

Para a AdC, os intermediários de crédito “podem ter um papel importante em assegurar que um consumidor compare diferentes propostas, seja no contexto de um novo contrato de crédito, seja no âmbito de uma transferência de crédito”, mas alerta que “a própria escolha de um intermediário de crédito poderá não ser evidente para um consumidor”. O regulador sugere, por isso, que a lista de intermediários de crédito, publicada no Banco de Portugal (BdP), passe a constar de outras plataformas, como é o caso do portal “Todos Contam”, do Plano Nacional de Formação Financeira, e no Portal do Consumidor, para ter maior visibilidade.

E defende ainda uma melhoria do diretório de intermediários de crédito, nomeadamente “um formato mais acessível e, eventualmente, mais informação”, não só a nível de cada intermediário (e.g., canais de envolvimento entre o cliente e o intermediário, tais como online, disponibilizados por cada intermediário e/ou número de queixas fundadas) mas, também, sobre o processo de contratação de um crédito quando este envolve um intermediário e os respetivos benefícios associados. Algo que, na opinião do regulador, poderá aumentar a confiança dos consumidores na utilização de intermediários e a facilitar a transferência de créditos.

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Crédito malparado nos empréstimos para a compra de casa desce em abril

No crédito à habitação, o malparado era de 0,74% em abril, inferior ao de março (0,77%) e ao do período homólogo (1,4%).

O crédito malparado nos empréstimos aos particulares para compra de casa e às empresas desceu em abril – em plena crise causada pela pandemia do novo coronavírus –, face ao período homólogo. No caso dos particulares, o valor em dívida aos bancos representava 2,05% do crédito total concedido, menos que em março (2,06%) e que em abril do ano passado (2,69%). No crédito à habitação o malparado era ainda menor, de 0,74%, abaixo dos 0,77% do mês anterior e dos 1,4% do mesmo mês do ano passado.

Em causa estão dados do Banco de Portugal (BdP). Segundo a Lusa, citada pela emprensa nacional – que se apoia nos dados do BdP –, no crédito ao consumo e outros fins, o crédito malparado representava 6,8% em abril, neste caso acima dos 6,7% de março, mas muito abaixo dos 7,9% de abril de 2019.

Tendo em conta apenas o número total de devedores, e não os montantes do crédito em dívida, 10% dos particulares tinham em abril empréstimos vencidos, acima dos primeiros três meses deste ano (9% em janeiro, 9,2% em fevereiro e 9,6% em março).

No caso das empresas, o crédito malparado representava, em abril, 4,42% do crédito total. Um valor que fica abaixo tanto de março (4,45%) como de abril de 2019 (7,65%). De referir que nas empresas, o ‘stock’ dos empréstimos concedidos pelos bancos era de 67,74 mil milhões de euros no final de abril, mais 0,42% que em março e menos 1,8% que no período homólogo.

Relativamente ao montante concedido em abril, o ‘stock’ de empréstimos aos particulares era de 118,7 mil milhões de euros, menos 0,14% que em março e mais 3,10% que em abril de 2019. De realçar o facto de, no crédito à habitação, o montante ter recuado 0,38% num ano, para 93,12 mil milhões de euros.

Já no crédito ao consumo, o valor concedido em abril era de 19 mil milhões de euros, mais 22% que em abril de 2019. Os empréstimos a outros fins totalizavam 6,5 mil milhões de euros em abril, menos 3,5% face ao mesmo mês de 2019.

De recordar que na sequência da Covid-19, está em vigor, precisamente desde abril, uma lei que permite a suspensão dos pagamentos das prestações de créditos à habitação de particulares e créditos de empresas (capital e/ou juros) por seis meses, até setembro.

Uma moratória que foi também aprovada pelos principais bancos que operam em Portugal, tendo sido alargada ao crédito ao consumo (não abrangido pela moratória pública do Governo) e crédito à habitação, sendo que podem aceder à moratória clientes com quebras de 20% nos seus rendimentos (que a lei do Governo não abrange).

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