Avaliações de imóveis em tempos de Covid-19? Os profissionais revelam como fazer

Bancos e peritos estão a adotar medidas extraordinárias para que a atividade continue. Setor espera parecer da CMVM a qualquer momento.

Para situações extraordinárias, medidas extraordinárias. Este mesmo princípio está agora a servir de base às avaliações de imóveis, num momento em que os profissionais têm a sua atividade de inspeção presencial comprometida, devido às restrições de distanciamento social por causa da pandemia global do coronavírus. Face à atual contingência, e para que o negócio de crédito hipotecário possa continuar a fazer-se – alimentando o setor imobiliário e a economia -, bancos e peritos têm estado a implementar novos procedimentos, na hora de avaliar imóveis. A qualquer momento, o setor espera que a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) se pronuncie sobre esta nova realidade, validando as normas adotadas.

“Face às nefastas consequências da pandemia, que se adivinham em toda a nossa economia, parece ser óbvio que a atividade dos peritos-avaliadores não poderá parar, ainda que como todas, tenha de ser realizada em segurança para os próprios e para todos com quem se cruzam na sua atividade profissional”, declara Paulo Barros Trindade, presidente da ASAVAL – Associação Profissional das Sociedades de Avaliação”, frisando que, “desta forma, urge encontrar soluções extraordinárias”. Assumindo que “os tempos não são fáceis para ninguém”, o responsável considera que também a classe dos peritos avaliadores tem de se “adaptar e continuar a realizar a atividade em segurança”.

Os novos procedimentos

Mas, com o confinamento instaurado, afinal como é que se podem então continuar a fazer avaliações? Continuam a existir três formas de proceder: vistoria ao imóvel, vistoria ‘drive-by’ ou avaliação ‘desktop’, sendo que, tanto bancos, como peritos, consideram que – salvaguardando os devidos riscos – hoje em dia devem ser privilegiadas estas duas últimas opções, segundo explicam várias fontes do setor. 

E isto que significa? As avaliações ‘desktop’ ou ‘ondesk’ são feitas através do computador, pelo perito avaliador, na sua secretária, sem que se desloque ao local, e munido de toda a informação disponível (fotografias, documentos do imóvel, informação “online”, as suas bases de dados, a ligação a bases de dados de algumas imobiliárias …). Nas avaliações ‘drive-by’ não são feitas vistorias no interior dos imóveis, só ao seu exterior.

“O recurso às tecnologias disponíveis, nomeadamente, à videochamada a realizar com os proprietários ou mediadores, para permitir uma inspeção dos imóveis à distância, ainda que seja um processo com limitações, é talvez o mais aconselhável para permitir a continuidade da atividade desta classe profissional e, com ela, a manutenção da capacidade de realização de crédito hipotecário, até que a situação de saúde pública normalize”, indica o porta-voz do setor, Paulo Barros Trindade.

Avisos a profissionais e clientes

As avaliações ‘desktop’ e ‘drive-by’ introduzem, porém, um “maior risco e incerteza nas avaliações”, segundo explica, por sua vez, João Fonseca, vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários e perito da Lista de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa.

Nesse sentido, “os peritos devem ter consciência disso e informar os clientes, no seu relatório”, aconselhando os colegas de profissão a terem o “acordo escrito dos clientes quanto à avaliação ‘desktop’ e ‘drive-by'”, seguindo os “procedimentos expressos nas IVS ou nas EVS” (normas que regulamentam a atividade). Apesar de tudo isto, João Fonseca declara convictamente que “os clientes podem confiar nesta nova forma de trabalhar”, aproveitando para deixar uma mensagem de tranquilidade ao mercado: “os peritos avaliadores são profissionais responsáveis e competentes, e quando sentem que o seu trabalho não pode ser concluído com rigor e profissionalismo, rejeitam o trabalho”.

Até ao momento, sem recomendações de entidades oficiais quanto ao modo de proceder (as entidades oficiais envolvidas são a CMVM, Banco de Portugal e ASF – Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões), os bancos têm vindo a adotar, e a comunicar, aos peritos as suas próprias pautas.

Inteligência artificial e big data como aliados

A determinação dos valores de mercado constitui outro dos grandes desafios que se colocam aos peritos-avaliadores. “Nas últimas semanas, o mercado imobiliário praticamente parou, sendo escassas ou nulas as transações, e esta redução da procura deverá conduzir a uma inversão da tendência de crescimento dos últimos anos”, indica o presidente da ASAVAL, ressalvando que “grande incógnita parece ser qual a dimensão dessa inversão e por quanto tempo persistirá”.

Para os ajudar nestas tarefas, os profissionais podem, atualmente, recorrer a programas de inteligência artificial, big data e ‘machine learning’ para fazer estudos mercado e análises. “Podem ser ferramentas em que os peritos avaliadores se podem apoiar”, frisando a importância de “serem usados dados em tempo real e atuais da oferta e, principalmente, da procura, a partir de fontes credíveis e usando base de dados próprias para garantir a fiabilidade dos dados”. 

Sendo considerados, no âmbito do contexto de pandemia do Covid-19, uma profissão de risco, os peritos avaliadores podem, no entanto, continuar a fazer vistorias presenciais em alguns tipos de ativos que não apresentam risco, se forem tomadas as devidas precauções. É o caso da avaliação de terrenos e de alguns tipos de edifícios, que nesta altura se encontram sem ocupação (armazéns industriais).

E mesmo no que respeita a imóveis residenciais, há situações em que se podem fazer vistorias no local, tal como defende um agente imobiliário que, na semana passada, diz ter acompanhado uma avaliação, partilhando que “foram adotadas todas as medidas de prevenção e correu muito bem”.

Este conteúdo é uma reprodução do Idealista News.“Avaliações de imóveis em tempos de Covid-19? Os profissionais revelam como fazer“. Pode visualizar o artigo na sua integra através do seguinte link: https://www.idealista.pt/news/financas/economia/2020/03/24/42834-avaliacoes-de-imoveis-em-tempos-de-covid-19-os-profissionais-revelam-como-fazer


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